- 新政后杭州住宅库存飙升75% 开发商还能撑多久？
对于开发商来说，或许正在迎来越来越难捱的时光。
新政之后，市场由火热转入冰冻，而利空消息却接踵而至。一方面，成交量在新政打压下，瞬间跌至冰点，并持续在低位徘徊，开发商在资金回笼方面，已尽显窘境。另一方面，新政后，财政部已连发3道跟土地增值税从严有关的文件，而证监会对地产公司的融资政策也在日益收紧，不要说IPO和再融资，连并不涉及现金的借壳上市，也实质上被叫停。土地增值税预征率提高和地产公司融资收紧，均剑指开发商资金链。
资金流进口大大减小，而出口却持续加大，开发商还能撑多久？
08年9月万科引领杭州楼市跳水的一幕，还会再现吗？
08年万科降价前，杭州楼市发生了什么？
下面的表格，是07年9月和08年8月杭州主城区楼市库存的变化。从表格中我们可以看出，07年市场的狂热，导致存量房一度下降至7951套的低点。此后，因为从11月初开始的极为严厉的宏观调控政策，存量房在07年的最后一天12月31日，回升至13110套。
整个08年，杭州楼市都处于低迷状态，杭州主城区的存量房持续攀升，到08年8月2日，存量房已经突破2万套。
也就是说，在08年9月3日万科降价前，杭州主城区的存量房，已经是07年低点的2.5倍多，上升幅度超过150%。
尽管很难评判库存飙升和价格下跌之间存在多大的关系，但按照“量为价先”的理论，除非宏观环境逆转，长久的缩量，必然导致价格的下挫。
事实上，在08年9月万科降价前，杭州楼市经历了长达九个月的缩量。从07年12月份开始，成交量一直徘徊在低位，08年前六个月，主城区成交量最大的5月份，只有3361套的成交量，其它5个月份，基本徘徊在2000套左右。
新政后，杭州主城区住宅库存飙升75%
宏观调控导致的缩量，以及库存飙升的一幕，又重新在杭州楼市开始上演。
截止6月8日22:00，透明售房网显示，杭州主城区的存量房源为13990套，其中，住宅存量为6444套。
而在4月15日新政前的4月13日，杭州主城区的存量房源为11524套，住宅存量为3670套。
两个月的时间不到，杭州主城区住宅库存增加了2792套，飙升75.6%。
以当前低迷的成交，以及压力丝毫不减的宏观环境来看，楼市成交缩量、库存飙升的趋势将得到维持，并将在下半年的某一个时间点加速。
09年，杭州主城区出让了历年最多的土地，其中，光住宅可建面积就高达688万平方米，如果按套均120方计算，可以建造5.7万多套住宅。
09年出让的土地将在今年下半年和2010年形成密集的房源供应。0比如绿城和西子去年9月在田园拿的地，也就是现在的田园牧歌项目，预计就将在今年10月份开售。同板块的朗诗?绿郡，预计也会在今年下半年销售。
而成交量将很难放大。毕竟，一方面，政策严厉限制投资投机性需求。另一方面，信贷紧缩已经毫无疑问地成为今年央行货币政策的主旋律。
也就是说，随着下半年房源的密集供应，在成交量难以同步放大的情况下。杭州主城区的新房库存量，将在下半年加速飙升。
届时，开发商的价格还能摒得住吗？来源： 住在杭州网 作者： 李永生
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【编辑:位宇祥】 |
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