- 广州投资者趁价高出货 "全新未住"二手房冒头
最近二手行情火爆，中介门店的水牌或门口LED显示屏上频频出现“全新未住”的二手盘源。既是二手房，何来“全新未住”？据地产人士透露，“全新未住”二手房绝大部分是有实力的投资者或炒家买下的房屋，他们“不屑于”赚租金这点小钱，每月花几万管理费“养”房也在所不惜，等楼房升值再出手。市场人士表示，带装修的“全新未住”二手房可以比有人居住过的同类型二手房每平方米贵一千几百，而毛坯的“全新未住”二手房则较受购房者冷落。
金沙洲地陷，楼市出现“异动”。
去年中本报睇楼团到时代玫瑰园看楼，读者也见识了不少“全新未住”的毛坯二手房。
投资者素描：
大手扫20多套单元房
珠江新城是投资者乐园，这个区域集中了“全新未住”盘源比例最高的二手房。中原地产凯旋新世界分行营业经理熊剑锋告诉记者，投资珠江新城的人士基本是具有雄厚实力的投资者。他曾遇过一位“炒家”，该炒家与朋友集资几千万元，2008年把珠江新城某楼盘一栋楼某个单元号全部扫下来，涉及20多套房屋，待出证后再逐步放盘套现离场�！俺醇摇辈┑氖锹ヅ躺道�。熊剑锋表示，珠江新城目前租值偏低，两房月租金在3000~3500元之间，三房月租在4000~4500元之间，这些租金都不够投资者支付房贷，有实力的炒家不会在意这点“小钱”。大炒家“养”房二三十间，每月要支付管理费好几万元，但珠江新城从2007年到2009年初入市的投资者，入市价与目前市场价相比已有巨大的利润空间。
满堂红经纪曾先生说，珠江新城“全新未住”二手货多数是楼龄仅两三年、刚出证不久的盘源，如保利心语花园、中海璟晖、汇峰等。目前这类盘源二手市场价格基本已经突破23000元/平方米左右，业主获利普遍有30%~40%，有的甚至获利近一倍。
“全新未住”单位价格：有的平有的贵
“全新未住”二手房分两类，一种是带开发商装修而未有人居住过的装修房；一种是毛坯房，显然不具备居住条件的二手房。本报二手楼市睇楼团今年初到美林湖畔与去年中到时代玫瑰园看楼，读者也见识了不少“全新未住”的毛坯二手房。读者遇到毛坯房大多比较反感，第一印象很不好，再深想觉得毛坯二手房连基础装修都没有，以后还要投入一大笔装修费，于是越发不喜欢这类房屋。不过，带开发商标准精装修的“全新未住”房屋则很受购房者欢迎。合富置业经纪李先生表示，倾向于购买这类房屋的置业者属于买不起一手楼、又想要住新楼的人士。
中原地产熊剑锋表示，珠江新城大户型的“全新未住”单位价格比其他同类型单位高出一些，因为大户型购房者基本是自住人士，“全新未住”二手房对他们吸引力较大，一来房屋簇新，二来不需顾忌房屋过往史。小户型单位“全新未住”房屋的价位优势不明显，原因在于小户型单位的买家多为投资者，他们只在意房屋的新净程度与装修，是否有人居住过并非投资者的一个决定因素。熊剑锋告诉记者，通常带装修的“全新未住”单位可比其他同类型单位每平方米卖高一千几百元，而毛坯的“全新未住”单位则要便宜一些。
珠江新城：满堂红经纪曾先生表示，他们分行目前“全新未住”的二手货约占四成左右，其中近九成是当时买一手房后等升值的投资客，只有小部分是由于个人原因如出国等，才急于放售物业的人士。
满堂红曾先生表示，目前珠江新城以改善型买家需求为主，多选择100平方米以上三房、四房单位。另外，投资客选择现时放售，在于他们觉得珠江新城二手价已达到预期高位，利好提前透支，如中海观园国际从去年21000~23000元/平方米升至目前28000~30000元/平方米，价格在近期再度飙升的可能性不大，因此选择放售。
车陂板块：满堂红经纪李先生介绍，车陂板块“全新未住”二手货并不太多，主要集中在阳光假日园。放售这类盘源的业主多是投资客，主要看中地铁五号线通车利好。当时他们一手买入价约8000元/平方米，现在二手均价达14000~15000元/平方米。承接的买家也多数是自住型需求的换房族，看中的是该盘楼龄新的优势，另外也有一两成的投资客会继续承接等升值。
不过，满堂红经纪李先生认为，阳光假日园虽有较多全新未住的二手房，但由于整个楼盘的入住率仅六成左右，配套也不算太成熟，给人“冷清”的感觉。反而是富力天朗明居、骏景花园等楼盘，虽楼龄较长，但从配套和交通便捷度看更优胜，价格也比阳光假日园要低1500~2000元/平方米左右，租金回报更高，在二手市场交投也更活跃。
白云大道北：满堂红经纪李小姐表示，白云大道北二手房中有三成左右是“全新未住”的盘源，主要集中在托斯卡纳、万科云山花园，另外，岭南新世界、时代玫瑰园也有少部分这类盘源。其中这类盘源不少业主是机场工作人员，当时由于手头有闲钱，便购置了两三套物业等升值。
目前万科云山花园二手价在13000元/平方米左右，托斯卡纳二手均价在10000~12000元/平方米，虽然对比当时买入价获利不算太丰厚，但不少业主认为该区域升值速度较慢，不如获利套现转移到其他投资渠道，而接手的买家多是潮汕一带的生意人，看中这一带环境优势以及离白云区专业市场较近。
赤岗板块：合富置业李先生透露，珠江帝景克莱公寓有不少二手放盘“全新未住”，放盘价约17000~18000元/平方米左右，部分景观好的物业放盘价已达20000元/平方米。
要闻点评
点评嘉宾：合富置业、中原地产有关人士、某匿名人士
金沙洲地陷消息上周往纵深发展，受武广铁路影响而出现下陷的源林花园与向南街等“重灾区”居民将陆续搬出，有关单位将对受损房屋进行修复，有消息称铁道部拟准备3000万元赔偿受损居民。
点评：地陷消息传出后，金沙洲楼市的确出现“异动”迹象。合富置业有关人士称，金沙洲地陷令金沙洲二手市场放盘量减少，放盘价有所上升。中原地产金沙洲分行徐先生表示，受地陷事件影响最深的源林花园是集资房，不属于可上市交易的房屋，故此该分行没有该小区的放盘资料。与源林花园一路之隔的金域蓝湾和城西花园是离地陷区域最近的两个楼盘，现时城西花园均价约6000~7000元/平方米。合富置业中海金沙湾分行关伟表示，目前金域蓝湾部分单位已有房产证，放盘价约8500~9000元/平方米左右。中原地产徐先生表示，在波及全市的“反价”潮中，金沙洲放盘业主只有5%会“反价”。最近经纪向买家推荐金沙洲盘源时，购房者第一个反应就是“那里地陷啊”!
据某匿名中介人士透露，在此开分店的中介公司都抱着“守”的心态，毕竟金沙洲还有不少一手货，目前中介门店主要代理城西花园等楼龄长的旧楼，碰上地陷消息生意恐蒙阴影。
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