- 京新房存量创新低 二手房交易成楼市“主旋律”
日前北京市房地产交易管理中心发布的数据显示，北京可售商品房住宅存量创出了历史新低。这一数据给人直观的感觉是北京楼市供不应求的状况在加剧。但与此同时，北京的二手房市场上挂牌出售的房源量却在增加。此消彼涨之间，一二手房对整体楼市的影响正在发生着微妙的改变。
●一手房存量不断创新低
截至3月1日，北京可售商品房住宅存量为88479套。这是自2006年5月北京房地产交易管理网开始统计商品房存量房源以来，可售商品房住宅存量首次不足9万套，商品房住宅存量创下有记录以来的新低。
数据显示,目前,北京商品房住宅期房存量为57684套,未签约现房住宅30795套,共计1205.7万平方米。
查询北京房地产交易管理网历史数据可以看到,2009年1月,北京商品房住宅存量为148173套。从该月开始,直到今年1月,住宅存量一直处于下降趋势。其间,2009年12月,住宅存量为99249套,跌破10万套。到今年2月初,住宅存量略有回升,从1月的91054套增加到2月的92921套,但到3月1日,存量住宅数字再次下跌,创下有记录以来的新低。
如果按去年北京十几万套的新建商品房销售量来看，9万套的存量只够北京半年多的销售量。供不应求的现象似乎在今年会表现得更为突出，两会期间成为众矢之的的高房价问题似乎在今年也很难找到答案。
●二手房填补一手房不足
但是去年北京的二手房成交量却突破27万套，首次超过了一手房的销售量。同时也可以说，去年北京二手房可售房源肯定多于27万套，可售的二手房存量也远远大于一手房存量。
21世纪不动产的分析人士表示，二手房成交量超过一手房的这种情况在今年将会延续�？梢运荡尤ツ昕急本┮丫攵址渴贝�，从此北京二手房的成交量将会在整体楼市中占据越来越大的比重。这也是北京楼市走向成熟的标志。因为任何一个成熟的房地产市场都以二手房成交为主，随着北京可供开发的土地逐年减少，一手房的供应量也会逐年下降，一手房存量不断创新低是一种必然的趋势。
●近期二手房房源放量
来自我爱我家统计数据显示，从2月23日北京市公布北京版“国十一条”政策后，二手房房源挂牌量明显增加，截止到3月2日，二手房日均挂牌量比春节前翻了一番。同时，近期我爱我家门店抽样调查问卷显示，有近29%的业主出售房产的意愿是套现炒股或者购买股票型基金，这部分业主87%来自于北京二手商品房次新房区域。
我爱我家市场研究中心认为，部分业主售房套现转而投资股市有以下几个原因：
首先，从近期政策走势、市场变化以及舆论环境来看，许多业主认为目前房价已经处于阶段性最高点，特别是对于那些早期购房的业主来说，大部分业主已经获得100%的收益，甚至部分业主达到150%—200%的收益。此时售房套现，可以锁定利润，避免房价回调带来的风险。
其次，由于实体经济的回暖，股市即将出台融资融券、股指期货等新型投资方式，使得不少投资者看好2010年的股市。很多相关机构预测今年A股市场可能突破4000点，使得投资者信心大增。
第三，融资融券、股指期货的出台使得股市具备了做空机制，投资者即使面对股市的下跌也有盈利的机会，这样一来更多的投资者愿意到股市一试身手，特别是尝试新的投资方式。而相比之下，房地产则不具备做空机制，两会期间高房价已经成为众矢之的。近期房价非但不可能出现2009年的大涨局面，甚至可能出现阶段性回调，所以不少投资者选择了售房套现。
●二手房价出现滞涨
以往一手房主导市场的时候，房价涨跌主要看一手房的“脸色”。但在二手房成交量占据大半比重后，一手房价虽然还会对二手房价构成一定的影响，但二手房价的走势却会更大程度上左右整体市场。
21世纪不动产市场分析师介绍，虽然整体二手房市场房价还是相对稳定的，但是根据统计数据显示，目前京城交易活跃区的二手房项目，售价已经出现负增长或滞涨的现象，同时低价房源出现也刺激了成交量的上涨。根据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示，今年2月份，北京有18.3%的楼盘二手房成交均价出现不同程度的负增长，这个数字比1月份高了7.2个百分点。另有约1/4的楼盘成交均价出现滞涨。也就是说京城已有近一半的楼盘二手房价出现了滞涨甚至下跌的现象。根据数据的详细内容，这些楼盘主要集中在知春路、上地清河、古城八角、草桥、苹果园等西部片区，以及二环内的大部分片区。
监测数据显示，2月份成交均价下滑较明显的区域是苹果园和青塔两个片区。
根据21世纪不动产上个月在苹果园的成交数据，区域被监测的6个楼盘在上月成交均价都出现负增长，整体降幅接近一成。而青塔片区2月份二手房的成交均价跌幅接近8.4%。
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