- 北京房价涨势短期难改变 密集调控或起催涨之效
针对楼市泡沫的政策密集出台，然而高涨的房价并未因此被抑制，1月前两旬，北京市商品住宅成交均价19847元／平方米，比去年12月同期的17351元／平方米上涨了2496元／平方米，涨幅高达14.4%。而北京商品房楼盘进入今年一月供应套数和面积分别环比下降59.3%、55.0%。在即将到来的二月份欲开盘项目也是寥寥无几，房价涨势恐难改变。
继2009年12月，“国十一条”出炉之后，政府出台了较为密集的调控组合拳，目标直指楼市投机、囤地、炒房等行为。随后，央行又宣布于1月18日上调存款准备金率0.5%个百分点。虽然央行上调准备金并不是单指楼市，但这无疑是收缩流动性、加强金融监管的明确信号。这一系列的调控政策，无疑对市场、对楼市预期产生了重要的影响，地产股纷纷下跌，消费者观望情绪再度出现，楼市成交量明显下跌。
据亚豪机构统计数据显示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3万平方米，扣除保障性住房，实际成交的期房商品住房为3735套，成交面积为42.3万平方米，环比2009年12月同期分别下降了48.3%、48.0%；现房商品住宅共成交1326套、18.5万平方米，环比下降37.1%和37.2%。
此外，亚豪机构数据显示，1月1日-20日，北京市共有28个项目开盘，提供房源3002套、32.5万平方米，与12月同期相比，虽然项目个数相当，但供应套数和面积分别环比下降59.3%、55.0%。受供应量急剧下挫的影响，楼市仍然呈现出供不应求的市场格局，导致成交价格继续上涨。1月前两旬，北京市商品住宅成交均价19847元／平方米，比12月同期的17351元／平方米上涨了2496元／平方米，涨幅高达14.4%；而28个项目的整体开盘均价为19964元／平方米，比12月同期的18663元／平方米上调了1301元／平方米，涨幅达7.0%。供需价格双双上调，成交均价与开盘价格几近相当。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斩”，环比降幅近半，主要是受政策及其连带效应的影响。12月中央接连释放调控信号后，1月再次出台了更加系统全面的“国十一条”，并将存款准备金率上调了0.5个百分点。虽然这一系列政策都是为了稳定房地产市场的发展，而非抑制，但却已对部分购房者造成了楼市面临调的预期，从而加重了观望情绪，影响了成交量。
政策除了影响购房者预期外，也迫使开发企业推盘趋于谨慎，单次推盘体量明显收缩，1月开盘项目平均每次仅推出100套左右的房源，令总供应量降幅近六成，加大了供需矛盾，迫使成交量下滑，并进一步加剧房价升势。由此可见，政策密集出台扩大了供需缺口，非但未起到抑制当前房价的作用，反倒对短期房价有催涨之效。
1月份成交量快速下跌，从一定程度上影响了2月开盘项目的进程。加之春节即将来临，开发商推盘意愿明显降低。据亚豪机构统计数据显示，2月计划开盘的项目仅10个，与此前几个月的开盘项目相比，可谓寥寥无几。
据统计，在这10个项目中，首次开盘的纯新盘项目仅有2个，分别是位于大兴区黄村的博悦府项目和位于朝阳区北土城路的元大都7号项目。前者是区域内品质较高的花园洋房项目，后者是210平方米-430平方米大户型现房公寓项目。除此之外，其余项目均是老项目后期开盘。2月开盘项目中，远郊楼盘普遍表示“尚难定价”，五环内的4个项目平均报价已达29875元／平方米。
对于五环外楼盘普遍对开盘价难下定论，而市区项目则肯定表态这一情况，亚豪机构副总经理任启鑫分析，主要原因是由于目前处于政策出台的敏感期，短期房价有微调的可能，这种情况下，城区楼盘具有较强的抗跌能力，开发企业对自身项目的价格预期比较稳定。一般来说，在市场向好的情况下，城区楼盘对房价具有领涨作用，而市场一旦出现回调，远郊楼盘以自住需求为主体的客群将首先受到冲击，暂时搁置购房意愿，令远郊楼盘价格面临震荡。加上远郊区域土地集中供应，区域竞争加剧，因此远郊楼盘往往临近开盘时才能够结合区域楼市的变化和购房人的需求明确价格。
值得注意的是，2月份北京开盘项目多是普通住宅。据亚豪机构统计数据显示，2月开盘项目中有7个项目是普通住宅项目，这些项目多位于五环外，每平方米价格在一到两万元之间，总价在百万元左右。而公寓项目仅有两个、洋房项目仅博悦府一个，这些项目品质相对较高，但总价并不高。往日市场上较为瞩目的豪宅、别墅项目在2月份难觅踪迹。业内人士分析，2月份受节假日影响，市场需求并不强烈，开发商推盘意愿也不大，计划开盘的项目也主要是以刚性需求为主的客户为目标，因此推出了总价较低的产品。
亚豪机构预计，虽然随着天气转暖，北京三四月份开盘项目会明显增加，但总体来看，2010年上半年楼市仍然呈供不应求的趋势，价格仍将持续高位。
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