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　　11月20日，国企大龙地产以50.5亿元摘得顺义天竺开发区22号地，一举打破了起拍价格、楼面地价及成交总价的三项纪录，而根据新地王的容积率和楼面地价判断，未来这里诞生的项目出售价格应该在每平方米5万元左右。这一地王的产生，不可避免地对于周边二手别墅市场产生较大的影响。据美联物业、中原地产等几家公司的门店统计，自“新地王”出现后的几天里，区域内的业主纷纷提价，部分项目提价幅度达10%以上，其中丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度甚至接近12%，裕京花园等高租金回报率的项目价格涨幅在20%左右。

　　新地王诞生，顺义二手别墅业主普遍追涨

　　自9月开始的土地供应短缺，使得北京新地王暂缓面市。而顺义这一低容积率大地块的上市，一举冲破了北京土地市场楼面地价及成交总价的纪录。

　　北京中原三级市场研究部统计数据显示，自11月20日起，受到新地王的影响，顺义别墅业主纷纷提价，裕京花园等高租金回报率的项目价格涨幅在20%左右，其他的项目涨幅也在7%-10%。

　　据美联物业市场研究部统计数据显示，星期五新地王出炉的当天及以后的几天里，区域内的业主纷纷提价，部分项目提价幅度达10%以上。丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度接近12%。

　　目前顺义的独栋二手别墅挂牌均价已经达到了38000元/平米左右，环比11月上半月上涨了9.5%。而叠拼等别墅也由19500元/平米上涨到了21800元/平米左右，上涨幅度达到了12.5%。

　　从房源情况来看，由于此次地王事件，许多不着急用钱的业主惜售心理明显浮出水面，暂时不出售等待价格上涨或将价格提到一个消费者无法接受的高度，从而导致区域内别墅房源相对减少。

　　价格涨幅低的房源成交速度快

　　根据顺义中介门店提供的成交合同显示，尽管业主普遍大幅提价，但最近几天成交的大都是涨幅较低的项目，或是之前已经谈好价格的交易，业主暂未冒险违约，如一套305平米的龙湾别墅，成交价格为730万，较之前上涨40万元。

　　在“价涨房缺”的市场情况下，尤其是受到新地王的影响，许多消费者开始抓紧时间选房购房，期待在价格未大幅上涨前淘到一套合适房产。同时，由于存量房交易税费减免政策的期限也将到来，将促进消费者在期限内加速购房，因为在税费方面享受的优惠，可以大大降低购房成本。目前顺义区域如有一套价格合适的别墅房源出现便能迅速成交，顺义别墅的成交周期明显缩短。

　　投资客入场，春节前成交均价普涨势头明显

　　随着顺义别墅区地王的出现，之前已经逐渐出手的投资客也转向该区域的别墅市场，北京中原三级市场研究部的数据显示，目前顺义别墅市场中75%左右的消费者是投资客，其他的消费者以自住需求为主。

　　美联物业市场研究部总监张大伟介绍，在顺义购买别墅的人群一般为经济实力雄厚的白领阶层或者是成功人士购买，仅30%依靠银行贷款，70%都选择了全款，主要客户群年龄在40-50岁之间，家庭人口在2-3人之间。

　　仅地王出现的这个周末的需求量环比上涨了1倍有余，而且这一上涨趋势还在加强，据顺义周围的中介公司统计显示，很多往常接待普通二手房交易的业务员，现在都改为接待别墅高档客户看房了，张大伟认为顺义的别墅市场均价上涨的可能比较大。

　　北京中原三级市场研究部认为，此次顺义新地王的产生对业主心理预期产生了较大影响，加上区域房源稀缺的市场现状，在售二手别墅的价格在短期内还会有上升的空间和趋势。目前仅仅是新地王产生了，而随着新地王项目开工、建设和最终上市仍有一段时日，因此预计别墅区域的价格在春节前将上涨，节后将走稳。

　　- 置业指导

　　郊区别墅空置率高

　　别墅项目最重要的是社区配套，所以购买顺义别墅时一定要注意社区附近有购物及基本的医疗设施，至少保证在开车10分钟内有基本生活配套。另外小区的保安也非常重要，顺义别墅区很多小区空置非常高，所以建议消费者购房前在凌晨考察一下小区的保安措施，做到有备无患。

　　不能购买抵押别墅

　　顺义别墅大部分项目属于商品房，其中部分小项目存在开发商在前几年因为经营不善将房屋抵押的情况，所以购买二手房时需要询问房本办理情况，无房本的房源一定不能购买。另外也有部分便宜的乡产权小别墅尽量不要考虑购买。

　　警惕加盖别墅的安全性

　　顺义别墅因为地处郊区，一般物业的监管不是非常严格，很多别墅存在自己改造的情况，甚至原来只有3层，后来加盖到了4层，还有自建地下室的情况，购买这类房源时需要注意房屋的主体结构的安全及是否有物业审批手续等。

　　装修完备出租率高

　　顺义别墅区大部分为600万-1000万的经济型别墅，对于投资者来说很多人看中的是升值空间及出租收益，一般装修完备的二手别墅对租客的吸引力很高。所以购买前应该多考察装修情况。

　　- 一手市场

　　一手别墅以联排双拼为主

　　目前顺义在售的别墅项目基本为几年前建设项目的后期，受到北京别墅用地限制的影响，在售的一手别墅也都是以联排、双拼为主，对于独栋别墅基本只有存量别墅可以选择。

　　新地王项目可能是顺义最后一块如此低容积率的项目。该地块附近的别墅项目龙湾，目前在售的为临湖景观楼王，单价约为5万元/平米。中粮祥云国际和誉天下成交单价为2.2万元-3万元/平米。按照目前的区域价格来看，该区域独栋别墅的售价应该在3.5万元-5万元/平米左右，联排或叠拼别墅的价格则在2万元-3万元/平米左右。

　　美联物业市场研究部总监张大伟表示，目前顺义别墅市场和北京楼市一样，已经面临着新别墅供应量减少，而二手别墅越来越主导市场。另外，目前顺义别墅大部分属于经济型别墅，投资比例非常高。

　　本报记者 张家齐