- 北京楼市：租售比严重失衡 投资房出租难租转售
租售比严重失衡 投资房面临出租难———
临近年末，新房市场的热情开始趋于稳定，二手房市场却开始了新一轮的冲刺，在整体火爆的大环境下，一些房主纷纷要求中介改租为售，个别已经将房屋出租的房主甚至不惜采用代租约售、违约出售的方式涌入市场。数据显示，从10月16日到11月15日，二手房成交量突破27000套，达到历史最高。上半月成交均价达到12415元/平方米，平均每套二手房的成交均价首次突破115万元，达到了116万元。
●市�。鹤馕� 二手房价量齐升
在京工作了十多年的王先生现租住西四环附近，月收入7000元的他有意在附近买套房安居下来。为此，他经常向中介了解情况。最近，他意外地发现几套一周前还显示出租的房源已经改头换面，纷纷打上了出售的标签。尤其是王先生中意的90平方米两居，多个曾经只出租的房源都改租为出售，让王先生十分欣喜�！罢庋黾恿搜≡裼嗟�，我们消费者可以尽量挑选最适合的房子�！蓖跸壬硎�。
一位中介店长介绍，“今年以来二手房市场成交势头增长稳定，购房者对未来房价的升值空间也普遍看好，进入11月份，购房需求明显增加，部分二手房租赁合同到期后直接告之中介不再出租，而是挂牌出售。一些出租房源也表示可租可售�！倍杂谧急冈谀甑茁蚍康氖状沃靡嫡吆妥灾餍枨笳呃此悼裳≡穹段Ц罅�，户型、配套、价格可以更多地货比三家，挑选最为满意的。而且由租改售的房源多为80平方米两居和120平方米三居，购买此类住宅的购房人也多为自住兼投资需求。其中，2至5年的次新房尤其受青睐。
无独有偶，除了房源由租改售外，一些已将房屋出租的业主纷纷采用代租约售，甚至不惜违约出售的方式趁着高价将房屋出手。刘女士就比较苦恼，她租住在海淀区苏州街一带，租期还有半年多，可房主已经换人了，原本的房主近日将房屋代租约售，现在她每月向新房东交纳租金，而且一旦履行完合同，能否延租是个疑问。当地麦田房产销售人员介绍，区域内的一些房源改租为售现象已十分普遍，二手房市场的走势使房主认为现在到了出手的时候，代租约售、违约出售的情况都有发生。
据统计数据显示，11月上半月，北京二手房住宅成交量达到了12283套，比10月同期二手房上涨96%。而从10月16日到11月15日一个月的跨度间，二手房成交量将突破27000套，达到历史最高。 另外，美联物业市场研究部统计的数据也显示，11月上半月，北京二手房平均价格达到12415元/平方米，平均每套二手房的成交价首次突破115万元，达到了116万元，二手房市场呈现出价量齐升的状态。
●租售比失衡 投资者解套出售
为何房主们如此看好买卖市��？带着这个问题采访了几名改租为售的房东，他们均表示，与高企的房价相比，房屋的租金一直处于低水平，出租的话基本上只够满足还贷要求。而现在市场形式较好，与其出租不如卖了房兑现。美联物业市场研究部最近发布的调查数据就说明了这个问题，11月来北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。
所谓的租售比，简单说来就是以单套月租和总价的比值，换算出租金与房价的差距。一般而言1：250是比较正常的，即房屋按现有租金出租20年左右收回房款是比较合算的。而北京现阶段由于商品房价格的跨越式发展，租金与房价的背离也更加明显。以世纪城远大园为例，一套精装修的110平方米两居室租金在5000元/月上下，而同区位，同户型的二手房价格则需要300万元左右。套用租售比换算的话为1：600，也就是以这个价格出租需要600个月(大致相当50年)才能收回房款。有数据显示，北京的房价5年来平均增幅达到10%，而租金涨幅却维持在2%上下，这不可避免地折射出租售比严重失衡的尴尬。除了租售比的影响，解套抛盘也是很多投资人转租为售的原因。自从今年楼市走俏以来，一部分高价位买入的投资型业主，曾因2008年价格下跌被套牢而选择出租养贷，但现在的房屋均价已经突破历史纪录，于是不少人考虑转租为售，趁机解套。
在奥林匹克公园周围投资置业的邵先生，由于去年整体经济不景气迫于无奈将房屋出租，今年9月份，楼市价格达到顶峰，租约到期的邵先生决定趁形势好将房子出手。邵先生解释说，由于是奥运前买的高价房，去年被套时选择出租就是为了减少损失不得已而为之。今年房价涨得这么快，租金基本没有涨幅，当然得赶紧出手，也少操份心。
●优惠政策到期 购买需求增加
与此同时，优惠政策行将到期，也促使更多原本租房的消费者下决心投入市场。随着九十月份传统租赁高峰的淡去，租赁市场需求开始出现回落，北京某二手房网签量创出历史新高，但是租赁网上备案成交量却为近3个月来的最低值，环比跌幅达到了40%以上。业内人士认为，出现这种现象，一方面是租房需求高峰已过，毕业生租房以及学区租赁需求已基本解决，去年观望房价的承租人不断转向一、二手房市场，造成了承租需求的进一步下滑。另一方面也说明市场上租赁房源在减少，越来越多的小业主选择了转租为售。
一位中介业务人员透露，市场上买房人的需求明显紧迫过卖房人。二手房本身购买需求的增长是促使房主改租为售的重要原因。据美联物业市场部统计数据显示，目前二手房市场需求存量已经突破5万套，再加上本身房源的增加，11月市场成交量将可能超过9月创造的历史纪录。
虽然目前市场整体观望情绪渐浓，但对于二手房购买者来说，优惠政策的迷雾重重更让他们揣测不安，一旦明年营业税优惠政策取消，就意味着购房成本可能更高，难度更大。据了解，由于市场上2至5年的次新房占较重比例，明年优惠政策若取消，这部分房产将不再享受税费中额度最高的营业税优惠，而要按照5.5%的比例缴纳营业税。这就意味着每购买一套二手房，成本就会有几万元的提升。对于这些普通购房者而言，刚性需求和眼下一手房的价格坚挺，使他们把更多心思投在二手次新房上。抓紧步骤积极选房、看房、购房，期望于岁末赶上优惠“末班车”的心理，促成了购房需求的扩大。据了解，CBD、双井、苏州街、亚奥等以自住投资为购房目的的区域由租转售的二手房明显增多，大约占到这些区域总出售房源的20%左右。
本报记者 李桁
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