重庆商品房每平成本不到1636元 地王推高房价？——中新网

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    重庆商品房每平成本不到1636元 地王推高房价？
2009年09月17日 11:40　来源：重庆晨报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　话题背景

　　上周，市统计局在年鉴中披露，去年，我市商品住宅每平方米造价为1636元。与此同时，中海以总价70亿元、楼面地价22409元/平方米天价拿下上�！暗赝踔酢钡南�，引起全国震动。而近日，重庆市再推30余幅土地，引起众多巨头觊觎，一场土地抢夺战又箭在弦上。一时间，关于土地、成本、房价的话题在社会各界引发热议。

　　造价公布，仅供参考？

　　晨报地产：上周，市统计局公布了重庆去年的商品住宅造价，也就是业内常说的建安成本，每平方米为1636元。这个数据对购房人有多大的参考价值？

　　沈光明：在房价的构成里，最重要的两个内容，就是建安成本和地价。应该说，建安成本的公布是有价值的，统计局的初衷，可能是想实现老百姓明明白白消费的权利。我们以前不是老说，购房人和开发商之间信息不对称吗？这样能让购房人从一个侧面了解房子的真实成本。

　　王海春：从我了解的情况看，这个1636元的建安成本，比实际情况略高，但高不了多少，还算比较准确。不过，在房价成本里，可变的内容太多，比如融资成本、企业管理等。说实话，成本最重要的组成部分还有地价，这是最大的变数。

　　薛东：在房价成本的构成中，建安成本属于透明化的内容，计算起来比较容易，但这样的信息发布，对购房人来说仅供参考。毕竟就像王总说的一样，建安成本是可控的，地价却是不可控的，而且隔行如隔山，我们看到很多小面馆生意火爆，但如果我们自己去经营，未必能赚钱。

　　沈光明：是的，搞清楚成本，对购房人来说意义有限。在房价的定价体系中，成本只是参考的一个方面，企业品牌、区域位置、发展潜力、供求关系等等，都对房价有重大影响。即便回归到房价成本，就像刚才两位说的，地价成本才是最大的变数。

   地王频现，房价将涨？

　　晨报地产：刚才几位都提到了地价在房价成本中的重要性。最近，重庆土地市场地王频出，而中海在上海拿下的地王，更是震惊全国，楼面地价达到22409元/平方米，而周围楼价仅在23000元/平方米。地价成本的激增，是否会引起房价的新一轮上涨？

　　薛东：这个话题的确在最近引起了非常强烈的讨论。我想，我们先应该看看，都是谁在拿地王？目前看来，本轮土地争夺中，央企和大型上市企业占了绝对主力，大部分价格高、位置好的地，都被他们收入囊中�？墒俏颐腔赝吩倏�，央企的房价水平如何？其实都不算高。重庆去年炒得沸沸扬扬的某地王项目，在年底开盘时，价格甚至低于成本发售。当然，这和去年年底的楼市颓势有关，不过央企的房价，历来不高。

　　王海春：这个观点我认同。央企和上市公司的房价定价，一般都比较靠谱，受楼市行情的波动影响较小。除了高档楼盘，央企在重庆开发的普通住宅，一般都比同区域楼盘的均价略高，但不会是最高，真正的高价楼盘，往往是私企。近期，重庆未来的一片新兴城区开出了三个别墅楼盘，其中性价比最高的、受关注最多的，就是一家央企的项目。

　　沈光明：地王频现，的确不代表房价会猛涨，这和市场行情关系很大。举例说，中海在上海的那块地王，尽管楼面地价高达22409元/平方米，但如果项目出来的时候，周边楼盘还卖23000元/平方米，那么这个地王项目的售价绝不可能远高于周边楼盘，否则市场不接受。

　　王海春：是的，其实我们分析近年来的楼市走向可以得出结论，地价成本、房屋造价成本的上涨，并不会直接转嫁到房价上———会有体现。最直接的说法是，地价上涨5000元，并不意味着房价就能上涨5000元。

　　薛东：从这段时间的土地出让情况看，成交量还比较大，这对房价也会有抑制作用。根据统计数据，国家财政收入在8月出现同比增长。现在国际经济环境并不好，美国加州都走到破产边缘了，而我国出口受阻，国家对出口的补贴更多，财政收入却出现同比增长，钱从哪里来？自然是土地成交放量。

　　地王之王，国家布局？

　　晨报地产：就像几位描述的一样，央企和上市公司的大举拿地，引发了业内热议。有人认为，这会造成资源的相对集中，引起楼市重新洗牌。未来，央企和上市公司会占据楼市主导。对此，各位怎么看？

　　沈光明：央企最近在土地市场的表现，可以用高歌猛进来形容。一方面，央企资金实力雄厚，这是私企无法比拟的，另一方面，他们对未来的行情，应该有较好的预判。与其他企业相比，央企、上市公司有自己的一套价值体系，他们的战略思维和很多私企也不一样。就从拿地王来说，很多私企可能觉得算不过账，但对上市公司来说，这里的损失，也许早就从资本市场拿回来了。另一方面，他们可能看中的是资源的争夺和整体化的战略布局。也许我们认为央企拿地王的行为很疯狂，但从这些企业内部来看，激情之中，充满理性。

　　薛东：资源集中、市场洗牌，在我看来是正常的。实际上，成熟的地产市场，出现集中并不意外，这就是行业相对集中后的表现。土地资源毕竟有限，在城市化进程放缓后，淘汰一批企业是正常的。在内地，地产行业前十年是竞争很充分的，结果国家想调控很难，老被称为“中央空调”，但如果大量资源集中在央企手里，情况就不一样了。我认为，国家目前做的，是长远的布局，这种布局可能需要几年、十几年才能完成。

　　王海春：前段时间，晨报新盘汇的新闻发布会上，顾云昌先生提到，平抑房价，目前政府能做的，更多是从土地投放来控制，如果行业出现集中，政府无疑会增加一条新的途径。

　　薛东：如果上升到国家战略的话，我认为这种集中也是国家抗击经济风险的战略考虑。房地产行业太容易形成泡沫了，而且一旦破裂，杀伤力极大。日本当年房地产泡沫破灭，经济一蹶不振，在上世纪未到本世纪初的10年，被称为失去的10年。央企大量拿地，也可认为是国家出于消化泡沫，减少风险的打算。（栾玉树）　　

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