国土部专家称开发商利润40％ 房价仍是雾里看花——中新网

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    国土部专家称开发商利润40％ 房价仍是雾里看花
2009年07月27日 07:34　来源：北京商报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　国土部24日对外公布了“房地产项目用地地价专项调查”的最终结果,全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光,刨除23.2%的平均地价、10%的税费成本及几近固定的建安成本后,超过40%的房价成了开发商牟利的空间。

　　然而记者调查后发现,在超低比例的项目资本金背后、在建房尚需施工单位垫资的行业“潜规则”背后、在商品房预售制“支持下”,开发商的利润远没有想象的那么简单。

　　国土部专家称开发商利润40%

　　据国土部调查结果,全国620个房地产开发项目中,地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%,大多数占比在15%-30%之间,其中北京最高为51.36%,最低为15.13%,平均略高于全国,为26.8%。

　　据了解,房价构成主要有7个方面,即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润。

　　“目前国税总局也在查开发商的纳税情况,最终的结果应该以官方的数据为准,但根据我们掌握的信息显示,正常的项目税费成本最高应该为10%出头,不超过11%�！辈斡氪舜蔚鞑榈墓敛恐泄恋乜辈夤婊旱丶鬯ふ运筛嫠呒钦�,“除土地成本和税费外,开发商的建安成本、管理成本、销售成本大致相当。最高不会超过30%,加之税费成本10%,平均土地成本23.2%,开发商最终的直接利润应该在40%左右,即便是算上增值税,流向政府的也不会超过40%”。

　　房价仍是雾里看花

　　但如果就此认定开发商利润是40%, 那长期以来对房价成本的讨论就不会持续至今。因为尽管土地公开拍卖,税费公开征收,商品房公开出售,但房价成本却从未被明明白白搞清楚过。

　　早在2005年,福州市物价局就率先公布了房价成本清单,在社会上引起了很大反响。在所列的23个楼盘成本目录中,开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。这一行为引起了很大反响,评论认为此举将揭开“楼市黑幕”,但很快就遭到了开发商和很多地方政府的抵制。

　　在凤凰卫视一档访谈节目中,华远集团总裁任志强公开放言,让开发商公开成本如同让老公公开老婆胸围一般是不可能的。

　　但随着房价不断高涨,购房者想要弄清楚房价成本的意愿越发强烈。于是开发商纷纷抛出“房价高只是地价高的表象,高地价造就高房价” 的论调。

　　无奈之下国土部只好公布内部统计数据,宣告全国平均地价占房价比仅为23.2%,高地价推涨高房价没有根据。而开发商对此结果并不买账,声称“这个数字肯定低于实际,平均比例在1/3左右”。

　　超高的自有资金利润率

　　“所谓40%是单从项目流水看,前提是开发商从拿地到最终销售完毕的所有成本均来源于自有资金,不做任何贷款、不进行预售,事实上这是不可能的�！� 一位长期从事房地产成本核算的专家告诉记者,一般来说,开发商的项目资本金比例非常少,多数为银行信贷,换句话说,如果按照前期投入计算,开发商最终利润肯定不会仅为40%。

　　据了解,对房地产业而言,项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例,即自有资金比例。自有资金比例降低后,开发商贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的款。

　　在今年5月,国务院曾调整固定资产投资项目资本金比例,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%�！敖档妥时窘鸨壤褪墙档土巳谧拭偶�,一个拥有国企背景的开发商,开发一个规模100亿元的项目,前期仅需要投入20亿元便可操作,最终流水达到200亿元也不为过�！�

　　巨额信贷外的“压榨”

　　除了可以获得可观的银行信贷外,开发商更可通过建筑商“垫资”、预售制度来降低成本。

　　一位不愿透露姓名的建筑公司负责人告诉记者,在承接项目的过程中,建筑公司替开发商垫资早已成为一个行业内的“潜规则”�？⑸掏ü媒ㄖ镜孀式ㄉ�,把生产环节的相当一部分成本和风险转嫁给建筑企业,并在最终付款时拖延,直至房屋销售完毕才付款。

　　与此同时,项目封顶后,开发商便可率先进行预售,提前收回成本,根据此前住建部公布的统计数据显示,目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市达90%以上。

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【编辑:位宇祥】
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