- 调控剑指融资囤地 稳房价预期防止房价过快上涨
日前有消息称，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查。这意味着，房企融资和再融资的审批将从严，进展速度将放缓。显然，管理层已对房企融资囤地的做法有所警觉，并预备采取措施遏制该现象蔓延。
权威人士透露，鉴于2009年房地产市场上升过快，房企斥巨资拿地的现象愈演愈烈，管理层将适当收紧房企的融资行为，防范楼市和土地市场的泡沫膨胀。对于具有囤地行为的上市房企，管理层将坚决限制其再融资。
其实，早在2008年，国务院便出台文件明确规定，对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。
一般而言，“招拍挂”商业用地必须是企业的自有资金，房企IPO和增发的募集资金不能用于拿地。不过，有业内人士坦言，流动的资金可以置换，而且滚动开发模式更为土地储备提供了合理性以及扩张的空间。在楼市和股市联动的背景下，房地产热会传导至资本市场，点燃上市房企的“圈钱欲”。
2009年，随着楼市价量齐升，房企纷纷扩充土地储备。一线房企在提高开工计划的同时，储地规模也大幅攀升。监测数据显示，2009年1-11月，万科、保利、中海等30家大型房地产企业新增土地储备逐月放量。这些企业中，土地储备超过2000万平方米的占据了大半。如何将这些土地储备尽快转化为现实的市场供应，平抑楼市价格，防止泡沫吹起，已是市场和管理层关注的焦点。
在这种背景下，2009年底管理层密集出台了一系列调控政策，其中包括“拿地首付比例不得低于50%”等直接针对房地产公司拿地的政策，其意图也正是指向囤地，敦促房地产商加速开发和销售以平衡资金链。
一直以来，为提高净资产收益率，大多数企业均围绕销售净利率和资产周转率做文章。由于自身开发模式的特殊性以及行业集中度偏低，近几年来，多数房企追求毛利率远胜于追求资产周转率。这意味着，“重储地、轻开工”是开发商普遍的运营取向，囤地囤房由于有着直接账面收益也就成为房地产业内的“潜规则”。
更重要的是，我国仍处于城市化进程中，土地内涵价值的上涨是确定的趋势。因此，房企融资和扩张土地储备，是一种“战略”考虑，背后有着长期的利益驱动；而提高开工率、加快销售，仅仅是一种中近期策略。
对房企而言，扩张土地储备，延缓开工率，可以成为房地产行业调节供求关系、维持理想价格的重要手段，但是，隐藏的风险也不言而喻。助涨的因素往往也是助跌的，如果房价在特定阶段内快速上涨，那么市场的波动也随之加剧；而资产价格的上涨导致利率上行，大幅透支未来的泡沫也终将破裂。
因此，政府监管部门对土地利用的监管不能缺位，而且需要多部门联合监管。从融资、拿地到销售，对房企实施全程监管，尤其在土地利用环节，将融资一并纳入监管。这样可以有效监测开发商土地利用进度，敦促开发商加快开工以增加当期供给，以稳定房价预期，防止房价过快上涨。
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