- 土地市场回暖 地产股好戏未完
5月成交量维持高位
数据显示，5月份房地产交易量维持高位。在上海证券重点关注的9个城市中，5月份四个周的交易量环比增长7.4%，增幅在收窄。房地产市场整体在修复中，但各个城市的表现略有不同，5月第三周北京环比上涨21%，上海环比上涨7%，广州环比上涨1%，深圳环比下跌17%。其中，北京均价环比下降10%，而深圳环比上涨3.6%，因此北京尚处于下跌量涨的阶段，而深圳价格已经企稳。
而继4月北京怀柔和上海徐泾都出现地块远高于底价出售的现象后，绿地集团5月在上海以9.57亿和12亿的价格拿下松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊；富力地产以高于底价242%的价格，获得广渠门外10号地块；万科以13.86亿获得佛山一副商住用地，溢价50%。土地市场的如期回暖反映了房地产市场周期的自我修复，目前房地产商的资金已有所宽裕，而土地底价还处低位，因此促进了土地市场的回暖。
目前土地市场的回暖已较为明显，但新开工面积还未有改善。4月商品房的新开工面积的增速是-15.57%，而随着在建面积的竣工，明年的在建面积将减少，房地产投资将迅速下降，房地产市场会出现供应不足的局面。目前深圳市场已出现因供应相对减少，房价上涨的现象，而国家降低资本金的政策正好解决这个问题。
近期，国务院公布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》规定，其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的35%下调至30%；保障性住房和普通住房，则为一般项目的下限水平为20%。在市场回暖迹象出现，土地交易明显上升的情况下，放宽房地产投资的进入门槛，对于进一步促进这种变化，保证房地产投资稳步回升，有积极作用。
估值有望进一步提升
5月份房地产板块上涨近9%，超过了沪深300指数5.22%的上涨幅度，地产股已基本反映了前期利好因素，但估值随着土地价格的企稳将有所上升，上海证券看好地产股的中长期表现。在5月的行情中，具有土地优势的房地产股表现更好，如拥有楼面价只有1000元/平米南汇地块的创兴置业，最近以较低价格购买土地的金地集团等。
上海证券认为，目前部分城市的日均交易量已到达2007年高峰水平，因此进入6月份后，环比上升的空间不大，但因为房价基本已无泡沫，刚性需求回暖的背景因素没有改变，成交量依然会维持在高位，库存会继续以较快速度消化，这对地产股将构成一定利好。
另外，5月份交易的地块显示土地价格有企稳回升的趋势，当大多数房地产企业对土地价格不再下跌产生共识后，土地市场将开始回暖。未来随着土地和房价的企稳，地产股估值有望进一步提升。
上海证券认为，房地产业在高储蓄的情况下，在2009年下半年将有所起色。6月份的交易量将继续维持高位，但上升空间不大，目前地产股股价基本已经反映了成交回暖因素，土地储备的增加和利好政策带来的产业扩张将成为房地产公司估值上升的动力。因此，在土地市场处于低位时购地的上市公司应重点关注，上市公司的反周期操作无疑会使其成本降低，公司将获益匪浅。（上海证券）
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