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2009楼市博弈：继续观望与欢迎抄底

2009年01月19日 16:37　来源：中国网　

　　2007年是土地为王，2008年是现金为王，2009年是现金周转为王

　　2009年第一周，王洪(化名)期盼的“�！泵挥械嚼矗嗖獾娜恋嘏穆羰谐∪匀皇且黄靶堋逼�。王是一家全国性知名地产研究机构的土地分析师�！罢庖恢苋�20多个城市推出的几十宗住宅用地中，只有4幅成交，与2008年的土地熊市特征基本一致�！�

　　关键词：观望

　　云南某地级市的招商科科长朱俊(化名)最近频繁转辗于北京、上海、广州、成都等开发商云集的城市，希望拉�！叭缫饫删�。不过，他先后接触了碧桂园、绿地、万通等知名开发商之后发现，真正想动身去他所在的城市考察的开发商并不多。

　　“2009年，昆明推出的两幅土地仅仅1分钟就完成了底价交易，大多数城市的土地还是流拍的居多�！敝炜「嫠摺吨泄ā芳钦撸巴恋厥谐〉墓弁杖栽谘有�。”

　　朱俊所遭遇的尴尬，在世茂集团一位开发经理看来再正常不过了。“2008年几乎所有的地产商都在观望。有钱的属于观望，没有钱的属于休息、调整。”这位开发经理告诉记者，政府要考虑土地收益，企业更要考虑自己的经济效益�！�2007年是企业拿钱抢不到地，2008年是企业没钱拿地�！痹谡庵智榭鱿�，2009年土地市场大规模供地、拿地的现象都难以发生�！�2008年主要是国有房地产企业拿地比较多，而民营房地产商和外资房地产商都很少拿地�！�

　　伴随着地产商的观望，土地的成交溢价也出现了显著变化�！啊�9·27’新政之前，开发商拿地的时候，底价2.5倍以内的都可以接受。但2008年以来，底价1.5倍之内能够接受的都是少数了，能够底价成交的土地也是幸运了。”世贸集团的这位开发经理透露。

　　“土地观望的态势还要延续多久，现在还不好判断，因为现在很多公司都没有钱。2007年是土地为王，2008年是现金为王，2009年是现金周转为王。2008年很多公司的市值都降了60%以上，大家都在调整、休息、观望�！奔瘟夭耐恋胤治鍪α踔怯氯衔缃窈芏嗌鲜泄径加形辶甑耐恋卮⒈�，“2009年是消化土地库存的时候�！�

　　关键词：库存

　　实际上，土地一直被地产商当做稀缺资源进行周期性操作。“一般情况下，一块地从拿地到建成需要3年的时间，加上一些人为囤地的现象，有的项目会被拉长到七八年，所以在楼市低迷的时候，大多开发商即使不买新的土地，还是有项目可做的�！背啥家患铱⑵笠档母涸鹑烁嫠呒钦撸⑺俣染说耐蚩埔惨运跫蹩っ婊从Χ哉饬侥甑穆ナ械兔�，“谁还会大量买地呢？”

　　戴德梁行住宅部主管蒋尚礼研究发现，目前土地市场库存属于“主动性积压”。“1998～2008年的10年间，全国范围内，用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，有近40%的土地滞压在发展商手中�！彼担恋厥谐〉淖咝�，对于大多开发企业来说，并没有主动下手的必要。

　　然而，土地的价格是根据房子的价格波动的。有机构统计表明，房价如果下跌10%，那么土地价格会下跌30%；反之亦然，如果房子上涨10%，土地就上涨30%�！�2005年、2006年政府按计划缩量供应土地，2007年放量供应，但2008年面临市场冷淡被迫缩量供应。大部分城市的2008年土地供应只完成了60%左右，这还包括保障性住房的土地供应�！苯欣袼�。

　　然而，站在朱俊的角度来看，土地囤在开发商手里，要比囤在地方政府手里要好�！胺康夭蹲嗜匀皇堑胤骄玫闹匾槌刹糠郑谛琛⒗┐蟊Ｕ闲宰》慷夹枰胤讲普粗С�，土地出不去，哪儿去找那么多钱��？”

　　据记者了解，2008年下半年以来，地方政府为消化“库存”降低了不少身段，有的土地直接在2007年地价的基础上打了3折，远远超过附近楼市的跌幅。加上地方政府频出的税收优惠等“救市政策”，土地市场已经进入买方市场。

　　“即使是在熊市，也要想办法把土地卖出去�！闭馐侵炜〈臃止苁谐つ抢锝拥降拿�。

　　关键词：运气

　　从2008年土地财政的难堪可以理解朱俊接到的这道“命令”。

　　重庆、南京、上海等市场土地交易中心公开的数据显示，整个2008年当地的各类土地出让金收入不足2007年的四分之一。

　　面对日益加大的土地财政压力，地方政府开始采取措施自救，有些地方甚至调整土地政策，喊出了“欢迎抄底”的口号。

　　据朱俊透露，他在与开发商接触的过程中了解到，辽宁、湖北部分二三线城市，甚至会暗地里根据开发商投资项目不同，对成交的土地出让金给以不同级别的优惠。其实就是打着支持城市发展的旗号，将土地出让金的一部分再返还给企业。朱俊透露，部分项目的返还比例可以达到30%，甚至50%。

　　一方急着卖，一方不急于买。

　　“从目前的情况看，2009年的土地市场肯定有一波抄底，关键是看你抄得准不准，目标土地是不是符合自己的企业战略，这中间或多或少还是有些运气的成分�！鄙鲜龅某啥伎⑵笠档母涸鹑苏庋芙岬�，股市不由你，土地市场也是一样，并不是每个人都可以抄到底的。

　　刘智勇分析认为，2007年在中国土地市场上翻云覆雨的外资开发商如九龙仓、新鸿基，以及内地的房企大鳄万科、碧桂园、恒大等，在2008年鲜有动作，2009年也将以观望为主�！岸靡嬗谡咧С值难肫蠓康夭探谄灯荡鲆值南ⅲ还歉朴谘辜��！�

　　“按照规律来看，土地市场的回暖滞后于楼市的回暖�！蓖鹾楦嫠呒钦�，在现今的市场状态下，敢于逆市拿地的开发商，更多的是在试自己的“赌运”。(来源：中国经营报作者：张明)

【编辑:位宇祥】

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