4月11日，中国北方经济及城市发展高峰论坛暨第二届天津地产年会在天津举行，中国社科研究院研究员易宪容在论坛上发表房地产金融新政预测与房地产融资的多元化探索的主题演讲，探讨当前中国房地产的金融问题。 中新社发 盛佳鹏 摄
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易宪容：仅靠央行减息无法释放出大量的购房需求
2008年12月01日 14:47 来源：中国新闻网 
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发表评论 中新网12月1日电《香港商报》12月1日发表易宪容撰写的文章《正确看待央行大幅减息》指出，这次央行大幅降低利率给整个市场带来一股春风，央行对减息后的效果要密切关注，以便随时找到应对的政策。
文章摘录如下：
11日26日，央行突然宣布一系列刺激经济的金融货币新政，大幅下调存贷款基准利率和存款准备金率。尽管这次减息政策已经在市场普遍预料之中，但出台政策力度之大，仍让人感觉吃惊，足见中国政府对当下经济状态的担忧。这次央行宣布一年期人民币存贷款基准利率各下调108个基点，是中国近11年来的最大降幅。因此，这次利息下调对中国经济的影响决不可低估。
首先，这次央行的减息应该是在市场预料之中的事情。因为，最近一二个月来，国内经济全面下行的风险越来越大，从而迫使中国政府在短期内推出了扩大内需的十项措施。而这些政策中，既有积极的财政政策，也有货币政策由从紧向适度宽松的重大转变。而货币政策这种重大的改变，商业银行银根的全面放松也是自然之道。因此，市场早就预期央行在近期内下调基准利率�？梢运�，这次央行大幅下降两率应该是在预案之中，只不过，市场没有预料到利率的下降会有这样大幅度。这也许进一步表明当前中国经济的严峻性，表明中国经济下行的风险进一步加大。比如说，受这一消息的刺激，27日上午中国A股开盘高开超过6%。但只是昙花一现，随后股指便一路震荡下行，最后录得微升收盘。市场仍然在担心，受美国次贷�；挠跋欤泄萌匀幻娑越徊较陆档木薮蠓缦�。
其次，这次央行大幅度下调两率，也是中国政府与世界各国一起来协调稳定国际金融市场有关。可以看到，近两个月，美国次贷�；鸬慕鹑诜缦赵嚼丛酱�，其影响的广度与深度也前所未有。对于这次全球性金融�；�，世界各国正在采取一系列应对政策，在经济全球化这样一个大背景下，中国也不例外�？梢运�，近两个月，中国连续四次下调利息，我认为并不是中国经济下行的风险这样高，最为重要的应该是与稳定国际金融市场协调行为有关。因此，这次央行大幅下调两率也是这种行动的一部分。
第三，这次央行大幅下调两率，对市场、企业及个人的影响，应该是巨大的。因为，这次大幅下降两率，是央行货币政策真正转向的开始。如果世界及中国经济面临风险进一步加大，央行仍然会加快放松货币政策。正因为，国内货币政策的重大转向，它不仅会降低企业的融资成本，为企业融资提供更为宽松环境，也会改变企业及个人的市场预期。激励企业投资，激励商业银行向企业贷款，从而让政府扩大内需的十项政策真正得以落实。而且，从长期看，降息可能促使居民增加耐用品消费，以及刺激企业增加固定资产投资，这有助于抑制企业盈利能力的进一步下滑，甚至可能促使企业盈利能力反弹。
第四，央行大幅下调两率，既有利于股市，也有利于房地产市场。但是，这种利好要得以真正的发挥，还需要一系列的条件。比如说，对于股市，就得看整个经济环境是否在短期内走出困境，整个经济是上行还是下行。如果下行风险过高，那么不少投资者或是会借股市的上行而迅速退出，或是不会轻易地进入市场。
对于房地产市场，贷款利率大幅下降，既可降低房地产企业融资成本，减轻其融资负担及更为容易地获得资金，也让已经购房做按揭贷款的民众借贷成本下降，让一些房地产的需求释放出来。但是，由于早几年的房价快速上涨，当前高房价使得中低收入者的住房需求受到严重的抑制，而中国富裕阶层的自住性需求大都已经解决。在这种情况下，房地产市场需求释放需要条件。今年以来，房地产价格先是涨速减慢，继而下降。其根本原因，就在于投机需求和投资需求大幅萎缩，甚至发生了根本逆转。因此，在目前的情况下，即使大幅降息，但房价过高，投机者、投资者的信心远未恢复，全球经济前景暗淡，在国内、外经济形势变好之前，投机性需求要得以恢复是不可能的。再加上，这次政府扩大内需的十项政策放在保障性住房上，不少自住性需求开始转向保障性住房。因此，利率下降最大，这两方面需求要释放出来还没有条件�；褂校娑怨谕饩孟滦械姆缦�，面对国内房地产市场全面周期性调整，商业银行对房地产按揭贷款会采取更为谨慎的态度，严格市场准入，也会让一些没有还款能力的购买者被拒之门外，而不是如早几年那样，没有一个购买住房者不能从银行得到贷款。所以，目前房地产的问题，仍然是房价太高，整个经济形势不好，只是降低利率是无法释放出大量的房地产需求。
第五，央行大幅下降利率之后，中国下降利率的空间是存在的，但关键还得看国内外经济形势的变化。而且这次利率下降对经济的负面影响也不可低估。比如，在通货膨胀较高的情况下，大幅度下降利率，从而使得居民的存款利率变成负利率程度加大，如此减少居民利率收入，容易造成居民消费的挤出效应。还有，大幅度降低商业银行的贷款利率，也加大的商业银行的信贷风险。如果商业银行对放宽的信贷风险管理不足，也就容易积累商业银行的信贷风险。尽管央行基准利率下降，并不意味着个人住房按揭贷款在大量增加�；褂�，投资增加的效率问题也是不可忽视的负面问题。
总之，这次央行大幅降低利率给整个市场带来一股春风，央行对减息后的效果要密切关注，以便随时找到应对的政策。
【编辑:刘雨生】
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