中国人民银行决定从11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率108个基点,其他期限档次存贷款基准利率做相应调整;同时,下调中央银行再贷款、再贴现等利率。此次降息幅度之大,超出市场预期,反映了央行“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”地贯彻落实适度宽松的货币政策。
政策阶段性利好房地产业
券商研究均认为,自本年度9月份以来的持续降息,包括本次的大幅度降息,对于房地产行业起到了“扶大厦于将倾”的作用。按照国金证券的研究观点,降息是经济下行周期中对冲房价调整的强有力手段———由于利率是房地产行业的重要变量之一,通过持续、快速的下调利率,房价的调整幅度将会缩小,从而可以帮助行业逐步复苏。
降息的作用反映在两个方面。一方面,降息直接降低开发商的资金成本———根据中原证券研究机构的估算:此次降息可为房地产上市公司每年节省利息开支20亿元,提升上市公司业绩10.25%。对于负债率较高和业绩较差的房地产开发商,这笔开支的节省无疑是“雪中送炭”,缓解了公司现金流压力。
另一方面,此轮降息减少了按揭购房者的利息支出。根据广发证券研究机构的测算:对于首次置业、购房总价为100万元、10年期等额偿还的购房者,降息之后的利息支出较之前下降了8.69%;若偿还期延长至30年,则利息支出下降了20.85%。根据高华证券的估算:先后四次降息之后,首次购房者的五年及五年以上期按揭贷款利率从先前的6.66%降至4.28%,相当于房价下调了18%。目前,住房按揭贷款利率已经降至10年以来的最低水平。
房地产业下行趋势难改
但是,券商研究机构均认为,降息不能够从根本上改变房地产行业的下行趋势。
首先,开发商所面临的巨大的资金压力并无减少,资金链断裂的风险依然很大。对行业资金成本的降低,降息手段较为间接,效用并不显著。广发证券认为,政府若要行业走出资金短缺的困境,最为直接的手段是松动对房产企业的贷款限制,通过银行信贷渠道来满足行业资金需求。但问题是,即使货币政策进一步大幅放宽,由于经济环境的不断恶化,商业银行也很难改变对房企的“惜贷”态度,银行的信贷渠道仍旧不畅。
其次,市场并没有因为降息而放弃房价进一步下跌的预期,所以场外观望氛围浓重,需求难以真正被激发;相对降息效应而言,房价的充分下跌才是行业需求释放的关键因素。正如中原证券的研究观点———与市场对房价下降的预期幅度相比,降息虽使购房成本有所下降,但效果甚微,不足以打消市场的观望态度。联合证券研究机构认为,行业走势能否反转很大程度上取决于投资性购房者的介入;而未来持续的降息有助于房价跌至理论底部,届时,投资性需求将会被激发,行业有望见底反转。
再者,正如长江证券的研究观点:如果把目光放得更为长远一些,房地产价格因货币政策的松弛而不能够完成充分的调整,那么整个行业的调整时间有可能延长———这显然不是好事情。
行业发展有其自身的内在规律,持续降息的货币政策虽然为企业“雪中送炭”,但是很难扭转行业的下调趋势。长城证券认为,促使行业真正意义上反转的两个因素是:合理的房价和宏观经济预期的好转;目前政策出手力度虽大,但是只能减缓行业的调整幅度,而不能够改变行业趋势。中原证券认为,政策效应是一个累积见效的缓进过程;收入预期的好转、有效购买能力的积累和全球金融;驴只欧瘴У南硕夹枰奔淅赐瓿伞(中原证券研究所 谢佩洁 刘冉)
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