新政"满月"引唇枪舌剑各地楼市不容乐观

2008年11月19日 10:33 来源：四川在线

　　10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。会议强调，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这标志着中央政府开始出手救低迷的楼市。随后，国家出台一系列鼓励住房消费的措施：购房契税下调到1%，买卖住房免征印花税，个人卖房免征土地增值税，房贷利率可打七折，首付款调整为二成，公积金贷款利率下调0.27个百分点，地方可制定收费减免政策等。在中央政府的“榜样”作用和大力支持下，各地也开始纷纷出手“救市”。

　　●成都：可异地申请公积金贷款

　　契税减免以及财政补贴；公积金贷款两成首付，贷款最高额度30万元，贷款最长期限30年；可异地申请住房公积金按揭贷款等。

　　●重庆：百亿“救市”

　　重庆市政府将投入百亿资金收购市面上的中低价商品房，用于拆迁户安置，拆迁居民购买安置用房每平方米只要2000多元。此外，重庆市政府还制定措施，规定小于等于90平方米普通商品房免征契税；二手房交易综合税1.1%；购二手普通商品房，符合条件，相关税收给予财政全额补贴。

　　●上海：最高可贷80万

　　上海出台《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，规定个人将购买超过两年的普通住房对外销售的、个人转让自用两年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，每户家庭最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元；免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费等。

　　●南京：二十条“救市”

　　南京出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》共20条政策，规定凡购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90~144平方米(含144平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额0.5%的补贴；补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放；房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前；取消商品房“一房一价”管理方式。

　　●西安：减免配套费

　　购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二手住房的，购房户按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90~144平方米(含144平方米)商品住房的，购房户按购房款总额的1%享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的0.5%享受政府财政补贴；对于普通商品房项目，在2009年6月30日前，房地产开发企业按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元／平方米基础上减免35元／平方米；房地产企业申请延期不超过半年开工的，城市基础设施配套费减免25元／平方米；房地产企业申请延期不超过一年开工的，城市基础设施配套费减免15元／平方米。

　　●厦门：退还契税

　　个人首次购买90平方米及以下普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予全额退还；对个人首次购买90~144平方米普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额1%退还；对个人将购买超过两年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税；对个人转让自用两年以上住房的，暂免征收个人所得税；商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%；对首次购买普通自住房和改善型普通自住房，且借款人信用记录良好的，住房公积金贷款最低首付款比例由现在的30%调整为20%等。

　　●福州：土地款分期支付

　　个人首次购买90平方米及以下普通住房不负担契税，个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税；个人将购买超过两年的普通住房转让的，暂免征收营业税；个人转让自住两年以上住房，暂免征收个人所得税；住房公积金贷款时限延长至三十年；房地产开发商土地出让价款可分三期支付等。

　　●杭州：买房办户口

　　公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，购买商品房公积金贷款首付款比例由30%降低至20%；个人购买普通商品房的契税、印花税、交易税地方部分全免；个人买卖普通住房的，买、卖双方缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴；购买100万元以上房产，可办理杭州市户口等。

　　●北京：放宽公积金贷款

　　北京住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金管理政策的通知》，规定公积金房贷限额增加20万，公积金可按约定每月提�。徽咝苑看谕呀纱媸毕�。北京市发改委有关负责人称，北京正在研究针对房地产行业发展的鼓励政策，主要以国务院下发的关于稳定和刺激房地产业发展的政策为主，支持方向主要集中在房地产流通领域和贷款领域。

　　●长沙：补助困难户

　　城市无房困难户可获得8万元购房补助；经适房全面推行货币补贴方式；二手房交易税降至1.1%。多项房地产税费减免或延迟收��；公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年；明年年底前出售二手商品房，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。

　　　　新政引来唇枪舌剑

　　进入2008年，中国各地的楼市低迷已成为不争的事实。在楼市降价潮四处蔓延的同时，更多的购房者却在坚定持币待购的决心。在这种情况下，中央及各地政府推出了一系列刺激楼市消费的优惠政策。这些在中国楼市高位调整期间采取的“救市”措施，动机和时机是否恰当，引发了社会各界的争议和讨论。

　　　　反对声音：救市是饮鸩止渴

　　代表：中国社会科学院金融研究所研究员易宪容

　　言论：“楼市暴利型的利润水平没有改变。”

　　代表：牛刀(著名地产评论人)言论：“救市政策有可能将拉长购房者的观望期。政策难使房价转跌为扬�！�

　　持反对救楼市观点者认为，对于房地产的救市行为，有可能让获取暴利的房地产商维持高楼价，造成楼价泡沫，居民不买账，楼市仍然会崩盘。本来此轮调整中，房价行将进入下降通道，房地产市场理应迎来一个调整时机，将会淘汰一大批实力较弱的房地产企业，楼价也会理性回归，很多老百姓将从中受益。但是，此轮救市政策一出，调整机遇被政府霸王硬上弓的救市政策打乱，也许能给地方政府带来财政收入，但从长远来看，政府的救市政策以刺激市场需求与鼓励炒房为手段，挽救开发商，这无异于把房价泡沫继续吹大。一旦因为政府频繁的救市行为使楼价得以稳定，房地产商得以喘息，楼价虚高的局面仍无法改变，老百姓依然不会购买，一大批房地产商的资金链条仍然会断裂。抛售楼房的市场行为一旦形成常态，就很有可能出现1997年香港楼市和前几年的海南楼市的情形，泡沫破裂将带来更沉重的打击。

　　有业内人士指出，房价问题牵涉了太多的利益诉求，政府决策必须混合很多的考量，既要拉动经济增长、保障地方财源，又要考虑民生和谐。在我国，房价不仅是高低的问题，还包括房价如何走才能理性还原市场面目，对低收入者如何保障，对富人消费如何进行税收引导，对投机与投资如何通过产品供应来引导等。如果房价最终不能进入市场体系，那就无法达到理想的市场建设目标。

　　有专家说，对于房地产市场的调整，除了价格向理性回归、向市场靠拢外，其在国民经济体系中的比例也有待调整。房地产市场的快速膨胀，已经导致了中国宏观经济的不平衡。而现在正是对房地产市场进行调整的时机，房价调整，有利于缓解通胀压力，可让更多人买得起房。政府此时“救市”，显然不合时宜。

　　有专家直言，救市没用，降价才是硬道理。任何救市政策都只是缓解地产市场下跌的幅度和速度，但很难在短期内改变目前楼市的跌势。很难有什么政策能让房地产市场恢复到去年的状态，房地产企业都必须认清形势，积极主动地调整企业的发展战略，做好长期和短期发展的措施是上策。同时也要认识到中国城市化推动经济发展的这台引擎没有熄灭，而且中国有巨大的市场，房地产发展还有长远的前景。楼市成交量的大幅萎缩已经能称得上“大�；�，随着政府保障房主导基调确定，开发商降价成为必经之路，不排除开发商在成本价以下卖房。这样的环境下，什么样的政策可以把消费者的信心提升呢？国际金融市场动荡，怎么能期望房地产市场能够回到去年的状态呢？房地产市场目前的表现已经不完全是由商品属性的供求关系来决定成交量了。房地产的资产属性越来越明显，大家买涨不买落。所有的房地产企业都必须认清形势，积极主动地调整企业的发展战略是上策。

　　　　赞成声音：让救市来得更猛烈一些

　　代表：杭州市委书记王国平言论：“救楼市不是为了救房地产企业，而是为了救经济，救银行，救百姓�！�

　　代表：华远集团董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)言论：“欢迎中央出台各种有利于宏观经济发展的政策，这是对前一段为防止过热导向的政策纠正，也是国际形势对中国经济影响的重新评估，早就到了该出手救市的时候�！�

　　赞成救市的观点认为，救市政策锁定90平方米以下住房刚性需求部分，不是救开发商，更不是维护高房价和房地产行业暴利，而是让楼市回到正常发展的轨道。楼市组合拳及中央提出的“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，对当前房市有稳定的作用，也是有利于中等及中下收入者购房的政策。从长远来看，中等、中下和低收入者占居民的多数，如能增加其住房消费能力和扩大供应量，也有助于房地产市场的稳定发展。

　　政府出台“救市”政策可避免在房价调整期买房需求积压得过多，需求长期积压后，一旦爆发又会导致房屋供给跟不上，从而造成新一轮房价波动。房价在现在的基础上保持稳定更为重要，稳定的房价可防止投机性的买房需求进入，可以为解决刚性住房需求提供好的供需环境。

　　　　建议声音：莫要奢望短期效果

　　代表：包宗华(中国房地产及住宅研究会常务副会长)

　　言论：“住房问题涉及面广，必须各有关部门步调一致采取综合性措施才能发挥效用。贸然救市或在救市时采取‘治标不治本、失多得少’的措施，很难收到预期效果�！�

　　代表：SOHO中国董事长潘石屹言论：“增加土地和资金供应量，房价自然会回落�！�

　　有专家分析说，目前购房观望气氛弥漫，市场主要由刚性需求支撑，这时政策以优惠条件鼓励自住者入市，至少可以给市场发出一个实实在在支持的信号，尤其是金融利率方面的优惠，对于自住者入市一定会有刺激作用，而且会产生持久力量。抑制投资的既往政策依然在延续，故而不能太高估此次政策调整的短期效应，不要指望这些政策会很快使市场重拾升势，回到过去几年量价齐升的轨迹。在目前条件下，这几乎是不现实的奢望。

　　有专家建议，应该对楼市征收暴利税，既然政府可以向中石油征收资源暴利税，为什么不能向房地产商征收暴利税呢？而关于征收标准，专家指出，国家可以采取利润累计征收的方法，只要房地产商利润超过20%，政府就开始征收，而一旦超过30%，就征收99%的暴利税。政府可以将这部分的税收来建设大量的经济适用房，满足更多低收入人群的需求。这样一来，房地产商就不会盲目地将楼价推高。

　　有专家说，政府救市要达到的目的，应该是既维持房地产行业稳定，避免房企大量倒闭，同时还要保持对开发商的资金压力，迫使开发商降低利润期望值，降低房价。至于个别房企扩张太快，死就让它死去，这是任何一个行业发展无法避免的事情，多几个顺驰这样倒闭的房企，无关中国经济大局。

　　有专家提醒，此次政府救楼市，其创新之举在于鼓励自住性购房和改善性购房，限制投资性购房。繁荣房地产市场，以带动相关上游和下游的产业，关注的是民生住房，而不是维系房价的暴利模式。

　　在10月17日中央决定出手救楼市之前，已经有部分城市制定政策刺激楼市消费。中央救市政策出台后，诸多城市纷纷加入救市行列。但是，从近期房地产市场的成交状况看，各地的救市政策也只是给售楼部带来了些许人气，却没有改变“成交低迷”的观望行情，政府“救市”几乎成了“剃头的挑子——一头热”。业内人士表示，政府“救市”并不足以改变人们对后市的担忧。

　　房地产市场的新政并没有给深圳楼市带来预期中“量价齐升”的回暖局面。与之完全相反的是，从新政公布的第一天开始，深圳楼市新房成交量迎来了新的一轮“雪崩”——日均环比下降幅度高达57%，楼市“寒冬”的意味进一步加强。在10月23日到29日这一周的时间内，深圳市新房总体成交量为396套，平均每日成交量仅为56.57套；而在之前的一周也就是10月16日到22日，深圳市新房总体成交量为929套，日均成交132.71套。11月1日之后，深圳楼市的成交量出现短暂回升，日均成交量迅速攀升至200多套。然而，在11月1日的短暂繁荣之后，11月2日成交量又回落至164套，11月3日成交量为166套。

　　焦点(广州)房地产网开展的网上调查结果显示，认为“新政后不会改变购房预期”的网友占到了70%，有73%的网友认为“对楼市影响有限”，有87%的网友选择“继续观望”。数据表明，在新政出台的前两周，延续“十一”黄金周的余波，广州市十区每周网签量在1600~2100套。但是，从10月22日起9天内，广州市的网签量只有925套。而从10月28日到31日的4天里，每天的网签量下滑至仅六七十套，日成交套数环比下跌超过50%。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，10月23日至29日，北京期房住宅签约套数共计1311套，日均签约套数187套。而在10月16日至22日，北京期房住宅签约套数共计2336套，日均签约套数334套。相比较，新政出台后首周期房成交量下降44%。二手房市场同样出现了明显的下挫。据“链家地产”统计资料分析，10月23日至29日，北京市二手房网上签约成交515套，环比下降32.2%。业内人士分析，目前全国楼市进入下行周期，北京的救市政策也无挽狂澜之力，短期内北京市场不容乐观。

　　数据显示，在10月20日~22日，上海市商品住宅的日成交量分别为139、145和174套，10月23日~26日住宅的日成交量就下滑到121、106、124和111套，其中124套和111套是周末成交量，而前周末的成交量是168套和141套�？杉�，新政出台后的日成交量下跌幅度都在20%以上。10月27日~11月2日一周内，上海一手商品房的供应量为20.74万平方米，环比大幅下滑60%；其中商品住宅的供应量只有12.45万平方米，环比更是下降了67%。新政对购房者的推动力显然不大。(大河报)

【编辑:位宇祥】

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