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　　建设部副部长齐骥向媒体透露的三年9000亿元的保障性住房投入计划，投入规模较大。平均每年3000亿元的规模相当于2007年全国房地产实际完成投资额2.5万亿的12%，全国固定资产投资总额的2.6%，对于上下游钢铁、水泥等行业将直接创造新的需求。这一计划既是对十七大“住有所居”改善民生政策的落实，也是刺激经济增长的财政手段。

　　计划规模庞大

　　年均3000亿的投资规模相当于2007年全国财政收入的6%，基本建设支出的60%，在财政支出中似乎还未出现某一项细分支出占到如此高比例。假设700套保障性住房套均面积70平方米，平均每年1.6亿平方米的供应相当于2007年商品房竣工面积的27.6%，再假设这些保障性住房完全挤占商品房市场，则每年因土地出让金、开发企业纳税等减少的财政收入估计将超过1000亿，也就是说相对目前将产生约每年4000亿的财政赤字。

　　在大规模减免各项税收的财政政策背景下，很难预计政府财政收入仍有大幅增长，因此我们预计单纯财政支出在保障性投资计划中可能仅占一小部分，更多的可能是采取政府与企业合作开发经营模式。

　　企业获利机会不大

　　对于廉租房，可能采取的形式是政府财政投入开发或者企业承包开发并收取租金。如果企业参与，即使按照1000元/平方米单位的低开发投入，10元/平方米.月的较高租金水平，8年多的投资回收周期也没有吸引力。

　　对于经济适用房，当前主要采取的是政府限定开发企业利润的承包开发模式，毛利率一般限定在3%-10%，一方面这种毛利水平明显低于普通商品住宅，另一方面经济适用房如果定价过高开发商甚至可能承担风险，因此参与经济适用房对开发企业而言更多的将是一种避险策略，不太可能孕育新的开发市场大蛋糕。

　　短期冲击 长期有益

　　齐骥提到计划供应200多万套廉租房、400多万套经济适用房，可解决740多万户家庭住房困难，面对人群大致是相当于城镇人口总数5%的贫困人口，占比仍较有限。

　　在两种主要保障性住房形式中，廉租房的对象人群应是最低收入人群，可以认为这不是商品住宅供应的主要对象；经济适用房由于要求一定量的购房款，其对象人群应相对富有，本属于购买商品房的临界人群，将是保障性住房分流商品住宅的主要对象。但是从现有情况看，经济适用房普遍位置远离市中心、建筑本身和配套设施品质较低，而且未来政府对经济适用房的流转必然进行严格限制使其不具备投资价值，因此对商品住宅的主要需求对象分流应十分有限。

　　长期来看，保障性住房供应可有效分流低收入人群，起到改善民生和释放内需的作用；同时也将商品住宅市场对象明确为中高收入人群，能够引导开发企业正确进行产品定位。

　　总结上述分析，我们认为本次9000亿保障性住房投资计划主要的影响在于改善民生和部分带动投资，但对商品住宅市场走势不会产生大的影响。影响后者的主要因素还是房地产相关金融政策的变动及其执行力度以及实际造成的需求释放。(国海证券研究所 赵铎）