中国社科院金融研究中心研究员、著名经济学家易宪容。（资料图） 中新社发 武仲林 摄
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易宪容：楼市调整期 商业银行要重视规避风险
2008年08月18日 10:15 来源：金融时报 
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发表评论 8月5日国家统计局网站有文章表示，在中央采取货币、土地等各项综合性政策之后，房地产暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。也就是说，高房价是不适应中国的，因此，房地产市场高价格要回归理性，而房地产暴利时代的结束，意味着房地产市场将出现周期性调整。
也就是说，中国的房地产市场经过长达10年快速上涨之后，全国各地的房价，无论是一线城市，还是二三线城市，甚至于小县城，都有不同程度的快速上涨，只不过各地方上涨幅度不一样。而一线城市则是这一轮国内房价上涨的领头羊。由于各地的房价上涨幅度不一样，因此，要说房地产市场泡沫，各地的情况也不一样，但在一线城市及沿海发达地区，房价上涨过快早就成为当地经济能否持续发展的障碍及国内巨大的潜在金融风险，也成了不少城市居民生活重负的大山。
还有，2007年下半年以来，中央政府已经认识到房地产市场存在暴利性，并开始出台一系列的政策来调整这种房地产市场的利益失衡，来改变房地产市场发展模式�？梢运�，这些关于房地产的信贷管理、土地、税收等政策，特别是对房地产投资与消费的严格区分，增加房地产投资成本及准入门槛，严厉打击房地产市场炒作等政策措施，使房地产市场发生了较大变化。
但是，就目前的情况来看，这些政策对房地产市场的冲击，所影响的范围仍然是十分有限，房地产市场价格的调整也仅是发生在一些去年炒作十分严重的地方。尽管今年上半年国内房价上涨幅度有所放缓，但仍然上涨了10%。如果说，全国的房价仍处于一个上涨的趋势，那么要说房地产市场价格全面理性回归还是遥远的事情。而房价不全面的理性回归，要结束房地产市场暴利时代还言之尚早。
但是国内房地产市场周期性的调整已经开始，而且这种调整是一个相当长的时期。在此，对于国内商业银行，既是这一轮房地产市场发展与繁荣的分享者，也可能是未来房地产市场调整风险暴露后的承担者，因此，不管房地产市场暴利时代是否结束，国内商业银行都得对此调整有充分的准备。
最近，银监会领导人明确表示，国内商业银行要密切关注房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展这就是当前国内房地产信贷政策的基本原则。也就是说，各商业银行要严格执行房地产信贷监管政策不动��；要坚持真实放贷，重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人，严格执行“二套房”有关政策规定；不得以各种理由放弃二套房贷政策约束，要严格杜绝“分期首付”、“零首付”等违规行为。
根据该精神，国内商业银行要顺利地渡过房地产市场周期性调整，一是要改变以往住房按揭贷款为优质资产的理念，因为这个理念的前提是房价永远上升，在房地产市场价格下跌时期，商业银行住房按揭的风险也就会暴露出来。
二是要对国内住房按揭制度及体系进行全面的完善与调整。因为，国内现有的住房按揭制度不仅市场准入十分宽松，而且基本上与按揭贷款核心精神完全相悖�？纯丛缂改旯谧》堪唇掖钍谐�，只要基本符合条件，无论谁购买住房没有谁贷不到款的。这不仅表现为按揭贷款市场准入标准低(银监会规定月按揭贷款还款占个人可支配收入比重可达到50%，国际通行标准则在28%至35%)，而且进入者信用需要低，如只要开一张工资证明就能够确定个人工资收入证明(国际上可要四证，如个人收入银行对账单、个人所得税单、个人信用记录及单位工资单等)。
因为，住房按揭贷款的基础是个人信用，如果个人能够以一张假的工资单作为个人信用证明，那么个人住房按揭贷款基本上无信用，商业银行也就无法通过个人信用来进行风险定价。如果商业银行不能够通过个人信用来进行风险定价，那么银行的风险有多大，是不知道的。
在前几年的中国，购房者很容易从银行得到贷款。这就出现了个别人可以从银行借钱购买128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳)的怪事，然后这些人通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。这种只要个人购买住房没有贷不到款的现象，这种极少数人通过银行贷款购买上几十套住房的怪事，就知道中国个人住房按揭贷款市场的十分宽松。
第二，由于国内住房按揭信用准入无差异性，因此这也就无法体现商业风险定价。由于个人住房按揭贷款信用只要一份工资证明，而这种工资证明可以是单位开具，也可能律师事务所出。而这种证明的信用评级是无差异的。那么，国内进入住房按揭贷款的人，只要进入这个市场其价格就是一样，根本就不会由于个人信用不同而不定风险定价(最近359号文件对第二套住房的界定有了一定差异性，但仍然很少)。正因为个人信用评级无差异，这一方面降低了商业银行对个人信用评级的审查，达不到信用标准的人也容易进入这个市��；另一方面，容易弱化个人住房按揭者对信用风险控制，强化其高风险的行为�？梢运�，中国房地产市场投资炒作盛行与个人按揭贷款信用风险评级无差异有很大关系，而美国按揭贷款信用差异性，其利率相差4%至5%。美国这种情况下都会出现信用�；�，如果中国的住房按揭制度与体系不改革，有可能会面对风险。
第三，由于个人按揭贷款市场准入标准宽松、由于其进入信用评级无差异性，加上国内商业银行以国有主导，从而使得目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重。这种内部化是指一些银行员工套取银行资金进入房地产市场，银行员工大量购买住房是目前房地产市场个人住房按揭贷款重要部分。这种行业性的寻租行为不仅严重侵蚀着国内个人住房按揭制度规则，把不少地方房地产市场价格炒高，让大量的银行资金流入房地产企业，而且也制造商业银行的风险。
可以说，在目前国内个人住房按揭贷款发展时间短、所占比例不高(3.3万亿元人民币，GDP的12%左右)，房价仍然在上涨等情况下，个人住房按揭贷款同样面临着不少问题。如果随着中国的房地产市场快速发展，个人住房按揭达到美国个人住房按揭比重时，那么国内商业银行个人住房按揭所面临问题就会更多了。
最近，从监管部门的要求已经看到这个问题，比如要求商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析；要求坚持真实放贷，重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人，严格执行“二套房”有关政策规定。这里看到对目前个人按揭贷款一些改革要求。如，一是如何对当前住房按揭贷款进行全面检讨与测试，以便了解这些个人按揭贷款风险程度及制度规则的缺陷；二是强调个人按揭贷款的真实性及合理性，遏制利用银行金融杠杆炒作房地产；三是对个人住房按揭贷款差别化等。
但是，这与一个完整有效的个人住房按揭体系相差很远，也与现代商业银行对个人按揭贷款的风险管理与风险防范的要求相差很远。在本文看来，我国个人住房按揭体系改变应该从以下几个方面入手：一是个人按揭贷款真实性原则，以现代更科学合理的方式来评估个人还款能力的真实性，从严个人按揭贷款市场准入标准；二是贷款风险定价差异化，不同信用评级的借款人，采取不同的风险定价；三是全面检查个人按揭贷款银行工作人员的内部化的情况，并制定全面监管商业银行信贷人员个人按揭贷款内部化的细则；四是通过个人信用政策对房地产的消费与投资进行区分，不同的行为采取严格的差异化政策。如果能够这样，不仅能够保证国内房地产市场繁荣与发展，也能够减少商业银行的风险与�；�。只有这样，国内商业银行才能够在这一轮的房地产周期性调整中胜出，否则类似美国的次贷�；部赡茉谥泄鱿�。
(易宪容 本报专家组成员、中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室研究员、博士)
【编辑:杨威】
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