发表评论 地震毁坏的商品房按揭贷款，是否还要灾民继续偿还？此前，各家商业银行负责人均表态，贷款不可能“说减免就减免”。据银监会的通知和解释，灾民确有证明无财产可供还款的，可将其商品房按揭贷款认定为呆账，但“监管层不能要求银行完全免除房贷损失”，“银行核销呆账仍须遵循商业原则”。(5月24日《新京报》)
所谓的“商业原则”到底指什么，根据有关方面“仍然”、“商业”的措辞，可概知其意：一是在基本原则上，震毁商品房的按揭贷款仍然坚持“人在债在、欠债还钱”的商业铁律；二是如果客观上确实不能收债的，则沿用金融业通例，视作呆债予以核销。言下之意，灾区商品房按揭款要不要偿还，不在于房屋是否毁损，而在于业主有无偿债能力；若业主有其他财产可供还款，即使原商品房烟消云散，按揭债务并不息止。
上述处置思路，基本称得上金融业在正常情况下的“商业原则”。但是，“人们提到原则，乃是因为有例外的存在；而在例外情况下不必遵守常规，这本身也是一项原则”。从各种情况看，汶川大地震都不能当作通常状态。对灾区受损特别是全毁的商品房，其按揭还款必须牢牢把握“非常情势”和“公平合理”这两个关键词，决不能固执和简单地套用正常状态下的一般处理模式。
事实上，在“欠债还钱、呆账核销”这层“商业原则”之外，还通行另一个国际商业原则，即“情势变更原则”。所谓“情势变更”，是指因当事人不能预料、不能避免亦不能防止的客观情势变化，使合同的履行基础不复存在或者权利义务显失公平时，一方当事人可提出变更或解除合同。举世公认，地震属于典型的情势变更事由。
情势变更，与其说是法律原则，还不如说是现实选择。如果对震前震后发生巨大变化的债权债务关系不予必要变通，灾后重建的居民和企业很难从沉重的债务负担中快速奋起，更何况震毁商品房归于功能性全损，其原有按揭款将成为一笔失去合同标的、履行不再具有合同意义的合同。
对因情势变更而改变合同义务，在许多国家的商事法律中有普遍规定。我国民法通则、合同法虽然未明确承认“情势变更”，但一般认为，依这些法律的最高准则即诚实信用原则自然引申，至少不会排斥情势变更原则。而且一些地方法院在以往民商事审判中，也曾间接援引“情势变更”，依法改变合同义务，合理调整当事人的债务负担。从适用情形而言，在汶川大地震这种极端突发、根本改变生活面貌的巨大灾难重击下，适用“情势变更原则”比适用“欠债还钱、呆账核销”的“商业原则”，更恰如其分。
当然，不能苛求金融界站出来拥抱情势变更原则，主动减免震毁商品房的按揭款。把震毁商品房业主从无谓的按揭款负担下解放出来，主要寄希望于业主自身。依法理和通例，以情势变更原则变更合同，一般由一方当事人提出愿望，进而双方协商；如果协商不成，则需向司法机关或者仲裁机构提出。
因此，提醒震毁商品房的业主，如果就减免按揭款一事与银行无法达成协议，可以向法院提起变更或者解除按揭购房合同�？悸堑酱耸虏懊婀恪⑺痉ㄕ咝郧�，基层法院无力做出相关判决，建议最高法院尽快出台司法解释，对此次地震是否属于“不可抗力”、如何确定“情势变更原则”的适用范围、标准等，作出明确的司法指引。
□江渚上(北京 律师)
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