发表评论 从明年2月1日起，市民买房时所要交存的公共维修基金计算方式将发生重大变化，按照建设部新近颁布的《住宅专项维修基金管理办法》，该项基金不再按照房款比例，而是按照每平米的建筑安装工程造价的比例收取。应该说，这样的计算方式更合理，因为该项基金只是用于未来维修房屋，更多地与建筑安装成本有关，而与房价无关。
不过，如果不根本改革目前公共维修基金的整体管理结构，计算方式的如此变化，对业主没有什么好处。按照专家们的估计，迄今为止，北京市应当已经收取了80亿住宅公共维修基金，但从来没有一个小区成功地申请使用这笔钱用于房屋的维修，尽管这本应是收取这笔钱的惟一目的。
出现这种局面的惟一原因是，现行法规关于公共维修基金的制度设计存在严重问题，导致其产权归属严重扭曲。
公共维修基金是由业主在购买房屋时缴纳，预作未来房屋维修之用。因此，这笔钱的初始产权归属十分清楚：它属于业主，更准确地说，属于同一个物业、或者小区的全体业主共同所有。而且，这笔钱完全是现金，全体业主对其享有永久的排他性所有权，而不像公共绿地那样只有70年使用权。
但是，现行法规所建立的制度安排，却模糊了这种产权性质，甚至使产权归属悄悄转移。
首先，法规要求，业主或者是在购买房屋、支付房款时，同时向开发商缴纳这笔钱。这种制度设计很容易使业主误以为这是房款的组成部分，属于开发商；或者在办理房屋过户手续时向房屋行政管理部门交纳，会被业主误以为是一笔政府征收的税费。这种混淆导致很多业主不清楚这笔钱其实应当归自己。
其次，政府的托管也反客为主。法规规定，北京市居住小区管理办公室代为管理。待住宅物业管理委员会成立后，市小区办将代管的商品住宅维修基金移交给小区管委会管理，或经小区管委会同意交由物业房屋管理企业代管。据此，政府相关部门只是资金托管机构，但在现实中，它却俨然成为资金的所有人。尤其奇怪的是，政府为收取这笔钱早早就制定了法规，但当小区申请使用本属于自己的那笔钱时，相关部门却说：如何使用这笔钱，没有相关法规支持。
但是，无论相关部门提出何种理由，这种反客为主支配公共维修基金的做法都没有法理依据，也不合乎私人产权保障的法律原则。住宅公共维修基金的产权归属没有任何含糊之处：它属于、且只属于小区业主。各个小区之间也没有必要共享维修基金，每个小区只有权支配自己的基金，否则就是侵犯其他小区业主的私人财产权。
基于这样的逻辑，在小区内，这笔公共维修基金的支配者，就是全体业主大会或者它选举产生的业主代表大会或业主委员会。现在，有的小区的物业服务公司申请使用这笔钱，这是没有法理依据的。
由此也可以看出，要使公共维修基金用得其所，前提是理顺小区自治机构与物业服务公司的关系，尤其是理顺小区自治与政府监管的关系。在小区内，业主自治机构是惟一的治理机构，政府相关部门只能据其公共管理职能，监管小区的自治活动，而不能占有其财产；物业公司只是提供服务，但无权支配小区的物业和资金。
因此，住宅公共维修基金究竟怎样收取，恐怕也需要反思。原则上，这是小区自治范围内的事务，应当由小区业主自己决策。比如，不一定是一次性收取，也可以分期收取。收取上来的钱，也应当由小区自治机构自行占有、支配，享有其收益，并自行决定如何使用。只有这样，才能够确保业主的钱，按照业主的意愿用于增进业主的利益。
□仲秋(北京 经济学家)
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