最新数字显示，上海60岁以上的老年人口已经占全部人口的20%，养老问题再次引起人们的关注。在房地产市场，以养老为目标诉求的新建住宅开发、二手住房转让和委托租赁等话题渐热。
曾经，美国老太和中国老太买房的故事耐人寻味，超前消费贷款买房的观念和方式已然深入人心。后来，美国老太以“住房逆向抵押贷款”套取现金的故事，再次刷新“以儿养老”的旧版本。
一些人大代表已呼吁政府部门对此展开调研。北京、上海和南京等城市也正对此进行试点工作，形式各有不同。实质都是“60岁前人养房，60岁后房养人”，也许是初期，雷声大雨点小，愿意尝试的人很少。
在美国发展成熟的“倒按揭”在中国未必行得通，观念及评估方面的难题一时很难跨越。在传统观念中，如果老人独自办理“倒按揭”，会给人造成子女不孝的感觉，无端地让子女承受不必要的舆论压力。况且，房产可能是很多中国老人最大的一笔财产，他们愿意将房产留给子孙后代，这也是中国人沿袭千百年的习惯。
如果这笔财产交给子女却得不到他们的照顾，老人的生活将面临很大的风险。所以，从理论上看，老人利用“倒按揭”每月从相关机构领取一定金额的生活费，来改善自己的生活，这样更加稳定，也会减轻子女的负担。从目前看，只有无子女或子女家境较为富裕的，以及子女在国外的空巢老人比较能够接受“倒按揭”的方法。
“倒按揭”的难点还在于，倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人的寿命，银行要培育一批类似保险精算的专业人才，这需要大量的前期准备，不是一两年能解决的。虽然住房逆向抵押贷款有比较丰厚的收益，但风险也较大。比如贷款期限比较长，房产价值会发生变化，老人预期寿命和利率的不稳定性，房屋损耗等等，如何确定按揭利率也是一个很大的难题。
笔者以为，“以房养老”不应该单单指“倒按揭”，虽然它是值得重视的“以房养老”的形式。它可以是广义的。比如，人们接受度比较高的“房屋银行”就能解决“倒按揭”的两个“瓶颈”，既不怕百年之后房子被银行或保险公司收了去，也不用操心房产价值的变化和老人寿命的不稳定性影响日后收益。而老人却能按月从“房屋银行”领取租金贴补住养老院的费用。
再有，通过出售、出租、房屋交换等各种非金融的方式或手段带来一定量现金的行为，也可以看作是“以房养老”的一种比较有效的方式。比如：子女养老，房产由子女继承；抚养人养老，房产由抚养人继承；租出大房再租入小房，用房租差价款养老；售出大房，换购小房，用差价款养老；将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老，等等。
每一个人都面临年老的风险，应当在国家基本养老保险制度的基础上选择适合自身的养老方式，积极探索包括“倒按揭”在内的多种“以房养老”的方式，才能避免成为“现金的穷人，不动产的富人”，才能使自己的老年生活幸福无忧。(许国萍)
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