为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)，人民银行、银监会于12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，并在当天下午公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)，进一步明确了“严格住房消费贷款管理”的规定。
与央行9月27日下发的《通知》相比，《补充通知》对此前争议最大的关于第二套房的界定问题进行了明确，那么，这份迟来的“补丁”能否使房贷新政发挥应有的效果呢？
央行9月27日下发的《通知》规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高�！�
但是，关于第二套房的界定，央行没有制定统一标准，而是要求“各商业银行应根据本通知制定相应的实施细则”，由此，各家银行根据自己的理解，对于第二套房的界定给出了四种版本：一，以个人为单位，还清以前贷款的，享受“第一套房”待遇。二，以个人为单位，有房贷经历的，不管贷款是否还清，以后购房都不享受“第一套房”待遇。三，以家庭为单位，还清以前贷款的，享受“第一套房”待遇。四，以家庭为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。
这四种版本对于第二套房的制约效果，可用“差之毫厘，谬之千里”来形容。比如，第一个版本对于炒房这种投机行为几乎没有任何约束力。原因有二：第一，炒房者可以在还清贷款后，继续享受“第一套房”待遇炒房，形成以个人为主体的循环炒房链条。第二，炒房者可以用家庭其他成员的名义购房，并且享受“第一套房”才能享受的优惠待遇，从而形成以家庭众多成员为主体的循环炒房链条。
很显然，在商业银行选择第一种版本的情况下，央行发布的房贷新政对于炒房的制约力量将全部被架空。而商业银行的逐利本能，使它更愿意为自己留下宽松的回旋余地，尽可能大地规避政策对其商业逐利行为的制约，由是，造成第一个版本被更多商业银行所采纳的局面。
央行显然认识到了《通知》的缺陷，因此，在12月11日正式发布政策“补丁”，明确“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”，而且对“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭”作出了极为严格的界定。
央行的这一“补丁”严谨到了几乎无懈可击的地步，它堵住了此前《通知》中留下的诸多漏洞，最大限度地压缩了商业银行的政策回旋空间，使得房贷新政变得不仅具体和刚性，在可操作性上也大大提高。这将彻底结束各银行间在第二套房界定方面的乱局。但是，房贷新政“补丁”能否发挥威力还需要重视两个方面的问题：
首先，对信息真实性的确认。央行在《通知》中要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，及时通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“第二套以上住房”的认定准确无误。但是，在房贷被各家银行普遍视为优质贷款项目的情况下，倘若借款人在贷款合同中不如实填写相关信息，商业银行会否愿意承担核实相关信息真实性的成本？另外，央行个人信用信息基础数据库是否全面？
其次，外资银行。央行的《补充通知》主要针对的是国有商业银行，而外资银行在房贷中的作用是不容忽视的。目前，确认第二套房贷主要通过央行个人征信系统查询，但目前鲜有外资银行加入央行征信系统，即使金融业发达的上海市，至今也尚未有一家外资银行加入央行征信系统，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办的外资银行就无法查询相关贷款记录。那么，外资银行该如何执行房贷新政呢？
这两个问题如何解决，或将对房贷新政的最终效果产生重要影响。(王苹 作者系新浪华东地产专题策划、财经专栏作家)
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