8月,房价同比上涨11.9%,在全国35个大城市中排第三位;
9月,房价同比增幅21.1%,升至全国房价增幅榜第一;
10月,以18.5%的同比增幅位居全国第二。
这是近几个月来,乌鲁木齐市在国家发改委等部门发布的全国70个大中城市房价增幅榜中的排名,其房价涨幅超过北京、上海、深圳等城市。然而,就在2005年的1月至7月,该市房价涨幅还只是个负数,即-6.05%,排名全国倒数第二。
是什么原因导致乌鲁木齐市房价如脱缰野马般飙升?
销售者:开发商“捂房”赚老百姓的血汗钱
两个月前的购房经历让范宇感受到了房价涨幅的迅猛。他当时在乌鲁木齐市喀什东路看上一处普通多层住宅楼,很多市民都跟疯了似地在排队买房。销售人员告诉他:“马上就要涨了,赶紧买!钡醯,那样做太傻了,怎么可能涨那么快。两周后,当他再次来到售楼处时发现,该楼盘的房价每平方米又涨了两三百元。
在乌鲁木齐市房产管理局联合某网站进行的调查中,87.3%的被调查者认为乌鲁木齐市房价“非常高”,认为“比较合适”和“较低”的仅占7.6%。
“房价上涨这么快,与房地产开发商的‘捂房惜售’有很大关系。他们通过各种手段来赚取老百姓的血汗钱!币幻坎墼蓖嘎。
他告诉记者,其实每个楼盘还没卖几套房子,在宣传和销售时就称已经快卖完了。现在房价涨得快,开发商会把房子捂在手里,等价高时再出售。这就造成了房源紧缺的假象。
很多市民也已经意识到了这个问题。
牛先生多次看房时,都遇到销售人员牛气冲天地说:房子?卖完了。他说:“房产交易中心的数据不是才下来吗,乌鲁木齐今年1月至9月,可预售的新建商品房是409余万平方米,比去年同期增长了267.2%,但实际销售还不足可预售住宅的一半,仅为115余万平方米,这肯定是开发商从中捣鬼!
一位叫“大漠雄风”的网民就说,乌鲁木齐的房地产市场根本就不缺房源。
“大漠雄风”举例说,乌鲁木齐市城南北国春城两幢气派非凡的高层住宅建成三四年了,至今仍雇佣着大量的来新疆打工的农村妇女沿街散发售房广告,四处叫卖。与这个北国春城隔河滩快速路相望的还有一个世纪星小区,也有三座高层住宅,同样建成很长时间了,几乎没人购买、入住。
他认为,乌鲁木齐房地产市场不缺房。缺的是老百姓买得起、住得起的房。
除了“捂”,开发商还有很多招式为房价上涨推波助澜。
一位业内人士透露说:“房产公司有许多销售技巧,他们利用老百姓‘买涨不买跌’的购房心理,一般会先根据成本和市场情况提出均价探行情,如果客户能接受,他们就会不断加价!
“以水木清华精品社区为例。2006年初建成后,由于当时周边并没有高档住宅小区做参照,每平方米3800元的开盘价格让许多市民觉得不值。后来开发商运用各种手段使购房者趋之若鹜,价格上涨到每平方米6500多元后,450多套高层住宅仍销售一空,一些炒房者更将价格抬高到每平方米7000余元!备靡的谌耸克。
开发商:政府抬高地价,我们当然要抬高房价
在老百姓的眼中,房价疯涨,是房地产开发商在赚取暴利。但许多开发商却向记者大倒苦水:现在地价这么高,单单土地成本一项,就比原来翻了两番,加上各种建筑材料不断涨价,不提高价格怎么行?我们赚取的利润并没有增多。
乌鲁木齐市国土资源局网站的信息表明,2002年7月1日,国土资源部11号令颁布实施后,该市经营性用地一律纳入土地有形市场,实行招拍挂出让。
据了解,乌鲁木齐2007年前三季度通过招标拍卖挂牌出让用地面积278.16万平方米,相比去年同期增加了180.23%。土地合同成交款达12.79亿元,相比去年同期增长了51.90%。
一家房地产公司的谭姓总经理助理表示,今年乌鲁木齐市城北及城南部分地区土地出让金大多上涨两倍以上,中心地带涨了三四倍。由于目前乌鲁木齐市房地产市场持续走俏,许多其他地区的房地产开发企业看中乌鲁木齐广大的开发空间,也来分一杯羹,造成地价不断上涨。
据新疆博石房地产开发有限公司有关负责人介绍,乌鲁木齐市商品房各项成本中,涨幅较大的是土地成本。因为政府放地太少,房产商通过“招、拍、挂”得到土地的方式,使得土地价格上涨。
“尽管成本增大,乌鲁木齐房价短期内涨幅较大,更主要的还是受市场供求的影响,受成本影响较小。预计明年还有上涨趋势!备酶涸鹑怂。
“政府把地价涨一点儿,开发商遵从利益最大化原则,自然会把房价涨得更高!碧分硭。
不过据了解,截至今年10月底,乌鲁木齐市房地产开发商拥有待开发土地面积321.91万平方米,但实际完成土地开发面积却只有160.79万平方米。也就是说,有近一半已经批准的土地还没有开发。
这个数据引起许多老百姓质疑:如此大面积的土地闲置,是不是开发商在故意囤积土地?
建筑商:房价涨跟我们没多大关系
在开发商的口中,房价疯涨,有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加对房价上涨的影响有多大呢?记者专门走访乌鲁木齐市几家建筑企业。
在江苏苏中建筑集团新疆分公司承建的“一龙尚座”的建筑现场,一些在现场休息的工人显得疲惫不堪,他们也纷纷表示,现在乌鲁木齐市的房价、物价上涨过快。塔吊工人表示,自己的工资比去年上涨了不少。
苏中建筑集团新疆分公司项目经理顾李平说:“房价涨得再高,和我们建筑企业关系都不大。建筑预算国家有定额标准,现在部分材料价格上涨,工人的年工资也上涨了一两千元,这些只能从我们的收益中扣除!
新疆一老牌建工集团下属公司的周姓负责人表示,今年建筑原材料成本总体价格相对去年涨幅不大。2007年第三季度与2006年第三季度建筑原材料市场价同期相比,钢筋价格由每吨3200元至3300元,上升到每吨4000元至4200元。其余材料价格基本持平,多孔砖价格保持不变,同样是350元/千块;水泥价格也没有变化,都是0.35元/公斤。
周说,建筑材料成本上扬对房价突涨影响不大,因为建筑公司报给房地产公司的成本没有变化。原材料市场价格上涨的部分,建筑公司自己消化掉了,没有转嫁给开发商。
此外,该公司造价负责人告诉记者,商品房多层建筑(6层以下)的建筑成本是800元/平方米,高层建筑(6层以上)的建筑成本是1100元~1200元/平方米。
另外,一些建筑集团表示,现在生意难做,出苦力却收益甚微。
“一些收益大的项目如配电箱、外墙保温层等配套设备,全部由开发商自行安装。这样算来,他们反倒节余不少!币患医ㄖ鸥涸鹑怂。
高品质楼盘越来越多,经济适用房面积不断压缩
一些管理部门还认为,房屋品质高、投入大,也是目前房价攀高的重要原因。
翻开近期的本地报纸,打着光纤入户、智能化管理、CIOLD(宜居新标准国际化有机生活中心)等新口号的高层住宅小区广告越来越多,价格也让普通工薪阶层望而却步。
今年,高品质高层住宅小区成为许多房地产开发公司的首选,售价都在每平方米5000元以上。由新疆广汇房地产开发公司开发的高层住宅小区和枫雅居,不到一个月每平方米就上涨了1000多元,令人咋舌。
一家房产公司的总经理助理表示,现在开发商开发一座高层住宅楼的投入的确很高。建筑材料要符合国家建筑节能环保要求,仅拿玻璃来说,高层住宅全部使用钢化玻璃。他们还会引进各种先进的配套设施,以服务吸引消费者,如增加污水处理器系统,让水龙头流出的水和纯净水一样可以直接饮用,还有通道式垃圾处理器等。
至今未完工的南湖广场旁的“一龙尚座”,还专门建设了豪华的室内生态园、住户休息室、儿童娱乐厅等,这些配套设施的完善加大了开发商的投资。
在开发商如火如荼地兴建高品质商品房时,前几年对房价有平抑作用的经济适用房面积却在不断压缩,今年几乎没有开发量可供统计。
在11月21日举行的建言献策会上,新疆维吾尔自治区国土资源厅副厅长阿不都沙拉木·依明巴海直言,如果政府能够拿出一定的储备用地,先建设20万~40万平方米、价格约在每平方米2000元左右的保障性住房,将能有效平抑房价的过快上涨。(王雪迎 曾庆艺 刘冰)