每一个人都面临年老的风险，应当在国家基本养老保险制度的基础上选择适合自身的养老方式。我国实行多层次的养老保险体系，包括城镇基本养老保险、农村社会养老保险和商业人寿保险等。当前来看，按城镇2.5亿劳动者和农村5亿劳动者匡算，城镇基本养老保险的覆盖面在90%左右，农村社会养老保险的覆盖面在10%左右。为解决老弱病残的特困人口的养老问题，国家推行城乡居民最低生活保障制度。按照我国的既定方针，到2020年要建立起基本覆盖城乡居民的社会保障体系。尽管我国政府在构建包括养老保险在内的社会保障体系方面做出了巨大努力，但由于我国地区发展不平衡，人口众多，政府推行的各种基本养老保障待遇往往是基础性的和低水平的，难以完全满足不同群体的不同需求。要真正实现老有所养、老有所乐和老有所为，就应当积极探索包括以房养老在内的多种养老方式，以满足适合人群的相应需求。
以房养老是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。以房养老有多种形式，房屋反向抵押贷款(反按揭)养老是值得重视的以房养老形式。以房养老的具体形式有：(1)子女养老，房产由子女继承；(2)抚养人养老，房产由抚养人继承；(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老；(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；(5)售出大房，换购小房，用差价款养老；(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性)；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
以房养老适合养老金变现和提高生活质量的需要。“以房养老”的概念，在国外早已有人提出，并有了较为成熟的操作模式，如美国于20世纪80年代推出的“反向抵押贷款”，就有效地解决了部分“现金穷人，不动产富人”的养老问题。
实行房屋反向抵押贷款养老的老人应当具备一定条件。(1)自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。(2)独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。(3)经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。(4)地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
分析表明，以房养老要以有独立住房为前提，由于中国公民很难人人都有产权房，因此以房养老不具有普遍性，仅仅是适合人群的可选择方式。但如果有了这种可选择的养老方式，并且在组织和制度上逐步完善了这种养老方式，就为解除养老之忧提供了新思路,开辟了一条新的路径，显然这是值得探讨的一种养老方式。
(褚福灵 中央财经大学社会保障研究中心主任)
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