房价的暴涨犯了众怒。房地产企业和房地产的老板，如同过街老鼠。业界除了一个任志强出来争辩几句，剩下的舆论几乎都是揭批房地产的，舆论几乎一律。
我无意为房地产商辩护，也不愿去分析房价高企的原因。我只是觉得很多揭批房地产的文章没有说到点子上。指责谩骂过多，理性分析太少，大多人云亦云。比如，10月11日出版的《南方周末》刊登了一篇自称是资深房地产策划人写的文章《楼房定价与成本无关》(下称《无关》)。该文章被《南方周末》的编辑定为“揭露行业操作内幕”的文章，所以，乍一看这个标题还真以为房地产商玩了什么猫腻呢。然而细读起来，并没有觉得房地产商有多“黑”。
《无关》一文为了渲染房价订的离谱，特意把定价的方法分为两种：“一种是成本核算法——通过计算成本加上利润核算，得出最终市场价格。另一种是对比核算法——通过和同地区内同质楼盘的价格对比，得出最终的市场价格�！逼涫�，在市场经济的体制下，这两“种”定价方式没有太多的差别，并不存在截然的对立。即使用成本核算法，“利润”的核算也是依据市场情况来确定的。就拿大白菜来说，菜农买菜也是依据市场价格的情况来制定出售价格的。种白菜的少了，大白菜的价格就是要高，种白菜的多了，价钱自然卖不上去了。再比如，平常年份，海南的香蕉是1块多钱1公斤，但是今年最便宜的时候2毛钱1公斤都没人要。难道是今年海南的农民付出的少了吗？不是，只是因为今年年初某些不良媒体肆意歪曲海南的香蕉染病，导致需求大量减少�？杉�，白菜和楼房在定价方式上没有本质的差别。
由此可见，根据成本、供求关系等多种市场因素来确定商品的价格，是市场经济的要求，作为房地产自然也不能例外。我们没有理由指责房地产商采取采用“对比核算法”来确定商品房的价格。
《无关》一文似乎对“市场”有一种敌视的态度，他的理由居然是：当市场发生了变化，房地产的价格也会发生很大的变化，但是，房地产的成本却没有发生多大变化。那意思是，房地产商挣多了。于是，它便愤愤然的举例说道：“A楼盘，在2005年时用市场比较法，与B、C、D、E等楼盘进行参照对比后，演算得出该楼盘的售价为5000元／平方米左右，投资回报率为23%。但因种种原因，该楼盘在该年并未推出，而是一直等到2007年才正式向市场推售。当初参照的B、C、D、E等楼盘的售价都发生了变化，不再是2005年时的价格了。我们必须根据2007年的价格再重新进行演算并得出的A楼盘的售价为9000元／平方米，而投资回报率也变成110%了�！庇谑恰段薰亍返男奶黄胶饬耍骸癆楼盘的成本并未增加很多(建安成本基本没增加，增加的只有管理成本等，但与增长的售价比，几乎可以忽略不计)，但售价却几乎翻了一倍�！庇谑�，得出了楼房定价与成本无关的结论。
但我以为，上述A楼盘按照2007年的市场情况重新定价是合理的，因为毕竟市场在变化。而如果市场变了，你的价格还不变，那倒真是有问题了，谁也不是傻子！
另外，《无关》一文由此得出“定价与成本无关”的推断也是有片面的。如果我们非要计算A项目的成本的话，我们至少还要考虑这两个问题：首先，两年时间内项目占用的资金的财务费用是在增加的，并且不是小数，不能不考虑在内。其次，两年时间内资金的机会成本也在增加。我们知道，作为中国股市标杆标竿的上证综合指数，在2005年的时候只有1000点左右，两年后的今天已经是6000点了。两年来股市中的任何一只股票的涨幅都超过了100%，有的甚至是十几倍的涨幅。而A楼盘价格的涨幅不过是80%。不妨举个例算个帐：假如，2005年你有50万元，那时你可以买到A项目100平米的房子。如果你没有买房子，而是把50万投入了股市，那么到了2007年，最保守的估计，你也有了100万元，按9000元1平米的价格计算，你只要花90万就可以买100平米的房子——你还富余了10万块钱。瞧瞧，你连装修费都有了。
反过来，如果房地产公司2005年把A项目都卖出去，然后把回笼的钱投资证券市场，那么它赚的比现在按9000块一平米卖房子要多得多。这就是机会成本。从投资的角度看，机会成本也是成本！
所以，《无关》所说的“捂盘”，不过是一些缺少智慧的开发商干的傻事，根本不是房地产业的主流。(袁峻)
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