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2007年10月10日 星期三
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易宪容:房贷新政落实 楼市投机将得到有效遏制
2007年10月10日 13:49 来源:中国经济时报

     央行银监会下日前发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》),明令规定:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。央行再一次出人预料的不按牌理出牌,显示了政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。(资料图) 中新社发 蔡芒 摄


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  9月27日,央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称“927新政”),对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定。尽管房地产开发商都在说影响不大,又会成为“空调”,但是仔细研读就会发现,“927新政”与2003年的“121文件”有本质不同。

  它有一个基本点就是对住房消费与住房投资的区分。作为消费,政府不仅希望通过保障性住房来;さ褪杖朊裰诘木幼∪,也希望通过各种优惠政策让更多民众有能力进入商品房市场。作为投资,则提高贷款利率和首付比例,不能享受优惠?梢运,如果在信贷政策上能够对住房消费与投资做出清楚的界定,那么国内房地产市场的健康发展也就迈出了第一步。

  更为重要的是,“水能载舟、水也能覆舟”。国内房地产市场快速发展与繁荣,基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。一方面,开发商大肆“圈钱”、“圈地”,另一方面则是有不少投资者利用信贷资金或金融杠杆进行投机炒作。目前,银行住房消费信贷估计已接近5万亿(二季度末达4.3万亿),加上住房公积信贷5000亿,共计有5.5万亿贷款(2005年末只有2.27万亿)。也就是说,目前国内房地产市场火爆已并非什么刚性需求,而是投机炒作的结果。

  有人说,“927新政”对有钱人没有用,针对的只是钱不多的人。其实,凡是房地产投机炒作者,都肯定是在利用银行的便利金融杠杆。即使是有钱人,他们也不会完全用自己的钱来炒高风险的房地产,之所以要借银行的钱,根本上就是要把风险转嫁出去。如果房价上涨,他们就能够轻易的赚钱;否则,大部分风险就可以让社会来承担。

  还有人说,民众手上的钱多,在通货膨胀过高的情况下,进入房地产投资有什么罪?央行为什么要阻止?其实这种言论完全是不负责的。因为“927新政”打击的是利用银行金融杠杆的炒房者。如果个人真的钱多,也不需要向银行贷款投资,那么“新政”对他们也就没有任何影响。

  值得注意的是,购买第二套以上住房的信贷利率是基准利率的1.1倍以上,即投资性住房比购买第一套住房的利率上涨了近30%(由目前的优惠利率6.66%上涨到8.61%)。那么,投资者就得考虑其面对的风险了。现在最为重要的就是:购买第二套住房的时点如何来确定。希望央行与银监会进一步出台其细则,即规定凡是在某一个时点(比如说2008年1月1日)以后还款的银行第二套住房贷款(请注意这里是“还款”而不是从什么开始“借”)都得采取新的信贷政策。那样,房地产投资者面临的风险可就大了。

  现在很多人都在根据自己的需要、以对自己有利的方式来解释“927新政”,但这些解释很可能与实际的政策“信号”是不相符的。我想,要落实“927新政”首先就要把它当做一项公共性政策来严格执行,而不仅是一种商业银行行为,各商业银行不得以“利润最大化”为准则来讨价还价。对于那些不严格执行的,央行及银监会要制定严格的惩罚规则。比如,就像对“河北邯郸农行事件”的处理一样,采取严格的“行长负责制”。

  与以往不同的是,“927新政”是用市场化的工具对房地产进行调控。以往调控的效果之所以不好,最根本的原因就在于采取行政性调控的方式,必然要通过行政性方式来落实。地方政府就可以用各种方式来消融中央政府的宏观调控,从而使调控无效。而市场化的方式是通过价格机制来调整,地方政府的影响就有限了。比如说,银行利率、信贷政策,地方政府还有能力来改变吗?因此,只要走上市场化调控之路,那么我们相信央行及银监会是有能力对房地产市场进行全面调控的,也就不会像有些人说的那样又是“空调”了。

  “927新政”针对的是“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的”,首付不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。而对于购买首套中小户型自住住房的贷款需求,则应重点支持,无论按揭成数上还是利率都采取优惠的方式。目前市场上有人说,“新政”之后,对那些购买自住房的民众来说更为不利?梢运,这完全是一种谎言。

  对于“第二套(含)以上住房”的界定问题,文件规定还不太清楚,不同的人有不同的理解。比如,第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位?是以全国为范围还是以一个城市为范围?是以现“新政”出台为时点还是以购买者贷款、还款时间为时点?等等。这些模糊之处也很容易减弱政策的执行力度与效果。

  不过,文件中也有一些制度安排来确保第二套住房的认定,比如要求商业银行应提请借款人按诚实守信原则;借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%;银行的征信系统管理与建设。这些规则都能够对第二套住房的界定起到不小的作用。就目前的技术条件及银行管理要求来看,只要央行及银监会做出强制性的要求,查询购买第二套住房的征信体系也容易落实。当然,就如前面所指出惩罚条例一样,央行与银监会不仅还得就第二套住房的界定作一个更清楚的解释,同时也得让各商业银行住房信贷信息强制性进入央行的征信体系,以免各商业银行各行其是。

  同时,“927新政”也并非仅是针对需求的一方,对开发商也有一系列规定。比如对项目自有资金的要求;对具有囤地、囤房的企业不得发放贷款;对空置3年以上的商品房,不得接受其作为贷款抵押物的要求;严禁以房地产开发流动资金贷款;只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款……这些政策都表明管理层对房地产市场信贷的全面收缩。

  当然,对于房地产开发商的信贷管理,最为重要的还是应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。这既是开发商“捂盘”、“捂地”的根源,也是房地产市场价格推高的重要制度根源。一个完全变化了的市场环境,一个成了全国第一产业的房地产,难道还要在这样一个计划经济下制定的制度来庇护吗?

  其实,“927新政”相关的内容还有很多,比房地产信贷监测及房地产信贷征信体系的确立,这些都能够为上述规则执行创造条件与基础。也就是说,市场决不可低估央行及银监会对“927新政”执行与落实的决心。我想,只要管理层能够在一些细则上作进一步的制定安排,“927新政”就能够真正落实,房地产市场的投机炒作行为就会得到有效遏制!靶抡辈唤鲆苑康夭谐〗窈蟮慕胝哐细裣拗,而且对已经进入者也要进行全面清查和严格限制。这样,国内房地产市场回归理性的日子也就不远了。(易宪容)


编辑:王菲】
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