十一前夕，央行、银监会突发而出的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，浇冷了房市黄金周销售的憧憬。全国各地的房市几乎都显得有些热张罗冷收场。
据悉，上海在长假期间举行的为期四天的房地产秋季展示会上，4～6日三天的交易总量只相当于节前9月28日一天的规模。而之前涨势如虹的北京和深圳，黄金周期间更是门可罗雀：深圳在十一期间最低单日新房成交量仅6套，北京则出现了退房情况。
毋庸置疑，房贷新政的确在一定程度上浇冷了楼市非理性的供需两旺假象。虽然新政还需更多细则来加以细化和规范，但对第二套按揭房提高首付比例和贷款利率，商业用房购房贷款首付比例不低于50%、期限不超过10年，以及禁止加按揭和要求只能对主体结构已封顶住房进行住房按揭等等，确实在客观上打击了房市中的一些非理性投机行为，缓解了房价泡沫过度膨胀的风险。
新政为何能初见成效
当前的房贷新政与2003年央行孤军奋战而出的121号文件所规范的内容实际上大同小异。然而，为何其效果目前看来要显著好于之前的121号文件？笔者认为，原因可能出自以下几个方面：
首先，当前的房贷新政在出台时机上显得恰逢其时，房贷新政契合了当前市场的诉求。即当前的房贷新政是应市场需求而生，并反过来对市场进行了前瞻性的指导。事实上，在央行、银监会出台房贷新政之前，在市场中，过去相当稳固的金融机构与房地产开发商的利益同盟军已经出现了明显的裂缝。当时建行出台的相关研究报告已经直接警示出房地产金融业务的风险隐患所在。对银行来讲，房地产金融业务的风险一方面体现在目前趋增的房贷坏账损失和违约率，另一方面则是不断膨胀的房价泡沫与较低的按揭成数，使得房价泡沫风险过度地向银行系统聚集，房地产金融业务的风险敞口越来越大。另外，过高的开发贷款和不断高企的开发商资产负债比率也威胁着银行系统的资产质量。
其次，央行征信系统覆盖率和覆盖范围的不断扩展为当前的房贷新政及其他后续的调控政策效用的发挥提供了一定程度的保障。之前的楼市调控政策由于信息不对称而被不同程度地架空。如限制投机炒房的政策，由于缺乏统一的个人征信系统，在实际操作中往往是挂一漏万，最终由于可操作性不高而夭折。时至今日，商业银行对房地产金融业务的风险意识在不断提高，在客观上有利于丰富和完善央行征信系统的内容；而日趋成熟的征信系统，也为商业银行贯彻房贷新政提供了更富操作性的平台。笔者认为，倘若各商业银行认真填充央行的征信系统，并依靠该系统来鉴别房地产金融业务风险，当前的房贷新政将完全可以走出121号文件的宿命而在某种程度上发挥出其效用。
再次，美国的次贷风险对中国银行系统和房地产系统的风险警示效应。美国的次贷风险虽然对中国市场的直接影响要相对有限，但对中国房地产金融业务的间接影响却更富警示性。显然，从某种程度上讲，正是发生在美国的次贷风险使得中国银行系统和管理层开始高度警惕和审视中国房地产金融业务中存在的风险隐患。
配套政策应釜底抽薪
不过，需要指出的是，十一黄金周央行等部门出台的房贷新政在楼市的降温效应虽然已然显现，但仍然不甚牢固。
一方面，当前房地产市场在初始设计中存在的制度和市场缺陷仍然没有得到有效改善。地方政府与开发商这一利益同盟军的格局目前仍未能打破，地方政府仍然把持着土地一级市场，土地财政问题仍然十分严重；因此，要建立和完善更加市场化的房地产市场，就要打破地方政府与房地产开放商间形成的利益共同体；即在不断完善的《物权法》下，引导地方政府走出土地市场。同时，为缓解地方政府过度依赖土地财政，要进一步合理划分中央和地方的财权与事权，并适当地允许地方政府发债来筹集本地基础建设所需资金，发展多层次的公共产品投资体系。另一方面，不断完善央行征信系统，打通征信系统、工商税收信息系统、房产交易信息系统等的部门藩篱，完善个人和企业信用信息系统。
另外，还需要特别指出的是，当前各地政府公共服务系统、教育系统等过度与房产等不动产挂钩的制度安排实际上正是制造刚性需求的主要罪魁祸首。目前大部分城市的教育系统都需要以房产为销售基本教育的前提，居民没有房产难以甚至无法享受国家最基本的义务教育。这种不合理的城市公共产品和服务与房产挂钩的制度设计，不仅使得公共服务和产品无法公平、合理且科学地分配，而且也增加了居民住房消费的刚性需求。显然，取消这些不合理的制度安排对构建完善健全的房地产市场的效用不容忽视。
总之，挤压当前的房价泡沫，不仅需要加强和完善调控政策的力度和可操作性，加强调控政策的组合协调性；还要对诸如把公共产品和服务与房产挂钩等一系列不公平合理政策进行清理，切断地方政府与开发商的利益同盟，才可达到治标治本，营造一个健康和谐的房地产市场的最终目的。
□刘晓忠(北京普蓝诺研究院研究员)
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