近两年来,随着我国房地产市场及其价格的持续走热与高扬,一些地方出现了在“城中村”或“城乡结合部”集体土地上开发的“小产权”房,对此,从政府到业界似乎一个声音两个字:反对,并一再宣称“不受法律;ぁ。笔者则认为,“小产权”房的出现反映了市场法则的作用,“小产权”房体现了我国初级阶段生产力性质及特点,“小产权”房拓展了我国房地产市场的多形式,多样性。
“小产权”房的出现反映了市场法则的作用
“小产权”房的出现,一个基本的意识反映就是说明他有市场。市场经济的本质只有两个字——自由,即自由生产、自由交换、自由发展,而这种“自由”的正常运行过程又是以有需求和满足需求为特征的。由于需求形成的市场波动刺激了生产者,生产者看到了这个消费市场及其前景,便会迅即研讨、策划、组织生产,供给消费需求,这就是市场法则。为什么会出现“小产权”房?这是有其深刻的产生背景和条件的。进入21世纪以来,特别是近五年,我国的房地产市场持续发展,异;鸨,房地产价格更是一路攀高,以至于人们惊呼“买不起房”。这两年,一些人虽然也指出了绝大多数人“无力买房”,却又同时吹出了“人人都应该有房住,买得起”的“共产”风,更是鼓动了消费欲的劲增。但是再怎么说,掏个驴价只能买头驴,不出骡子价格是买不到骡子的,至少买不到好骡子。也是在这一住房“共产”风及其一些人们消费心理压抑状态下,社会开始寻求并出现低价房。其间,政府也推出了经济适用房,却又太难以争到手,而在量上也远远满足不了需求!俺侵写濉、“城乡结合部”的决策者们正是看到了这一市场景象,并找到了一个极好的切入点,即借“城中村”改造,“城乡结合部”拆迁改制之际,推出了“小产权”房。这既反映了当代“城中村”、“城乡结合部”人的市场意识的增强、以及进入市场寻求自我生存、自我发展的精神风貌,也反映了市场供求关系和价格与价值关系的内在规定性,以及我国市场机制运行对经济社会越来越大的影响和带动性。所以,我们没有理由去叫停和咒骂“小产权”房,更不该去“围追堵截”“小产权”房,倒是应感到欣慰并为之叫好。
“小产权”房体现了我国初级阶段生产力性质及特点
消费,包括住房消费取决于生产。我国进入了社会主义,但尚处于初级阶段。初级阶段的生产力水平是低下的,这一经济特征直接影响着人们的消费购买力!靶〔ā狈恳残硎怯氪讼嗍视Φ、带有中国特色的一种人们的房屋拥有形式。经济是基础,社会主义应该努力使人人有房住,但绝不可能达到人人都能够自己买房住,而且人人都去购新房、购大房、购豪房。不要说初级阶段,即使是将来跨越了初级阶段,进入更高一级的社会,也会因为劳动职业岗位的差别,从而决定的工资收入的差别关系,而不可能人人都购一样的房,住一样的房。这一客观差别性,必然使一些收入高者住“高价”房,一些收入低者住“低价”房。按照“初级阶段”水平与方式办事,包括住房必须量力而行,购不起高价房就住低价房,争取不了“大产权”房,就拥有“小产权”房!靶〔ā狈克阅苄似,一个主要原因也正是房价相对较低,大多数人能承受得起,亦或说,“小产权”房的出现为那些无力购买高价房者提供了一条新的路径选择。
“小产权”房拓展了我国房地产市场的多形式,多样性
机械地说,多层次的生产力水平决定着多种形式的产权结构关系,从而也决定了多种生产形式及其消费的多样性。目前我国的房地产市场主要有政府直接开发、房地产商开发两种形式,而其中又以政府出让土地,房地产商购置土地开发为主导。这一市场特性自然导致一方面政府左右着房地产商,另一方面房地产商左右着房地产市场,而恰是在这一“左右”过程中,政府与房地产商之间产生了“非市场、非正!绷,也是这种“非市场、非正!绷,使得一方面政府高呼加强宏观调控,抑制房价;另一方面房地产商却心里有数,蒙着脸,低着头,狂扬价,还时不时冠以“市场行为”,“市场大势”。而分析起来,个中缘由至少可以说,政府导向下的房地产商独家垄断房地产市场是问题之基本症结。假如现在放开,让有闲置土地的企业和单位自主开发商品性住宅,变“城中村”改造为由“城中村”土地所有者直接开发商品性住宅,加之政府批拨专门土地给专门建设单位开发“经济性适用房”、“廉租房”,试问,这种打破单一政府与房地产商垄断房地产市场的格局,房地产市场还会那么一个劲地价格走高吗?所以,这种貌似市场行为,而实为行政作为的房地产市场,涨价就是必然的。真正想抑制价格的关键在于打破垄断,让房地产市场回归市场法则运营,发展多种形式、多样渠道的房地产市场结构。特别是转变观念,让“小产权”这种低价房正面登场,从而科学建构有中国特色的房地产市场,这无疑是有着重大的、现实的、历史的意义的。
“小产权”房的“入市”,将成为评抑高房价的重要措施。任何垄断都是就市场而言的,其内在的、支撑预期性的则是价格。平抑高房价,一方面要打破市场垄断,另一方面就是改变价格困局,以“低”平“高”。我国住房制度改革以来,尤其是商品房的开发,不仅活跃了整个国民经济,而且使一部分人首先拥有了自己的房舍产权。但是,单一的政府允认、发放“房产证”,即所谓“大产权”的指向,是否就是适应目前的经济社会性质,是否就不许可再有一个“小产权”的存在?确实是值得研讨的,特别是这种产权的单一指向性引发的房价虚高、持续上扬,更是值得思考的。有房产商揭幕现在房价中成本只占20%,而余下部分四成以这样那样、明的暗的、姓公姓私地归了“政府”,我们不想就此评论什么,可是这却传递了一些信息,即在政府与房地产开发商的“合作”中,似乎存在有某些人为地加大房地产成本,人为地抬高房地产价格的嫌疑。显然,政府征用农村集体的土地,再出售给房地产开发商,开发商再生产出房产品销售给购房者,这一过程中政府与开发商、开发商与购房人之间的两次、两个联结,必然就增大了交易费用。假如由土地的所用者,亦或说由“城中村”人,“城乡结合部”人直接开发便减少了中间的两个环节,勿庸置疑,房产品价格肯定会低得多。问题还在于,房地产开发商开发可以,为什么土地所有者就不可以呢?同时,现在都说房产品价格高,为什么就不可以让有条件的土地所有者自行开发点低价位房产、并依此投入市场,平抑高房价呢?这似乎是没有道理的,所谓“不受法律;ぁ、“全面清查”“小产权”房也是太随意、太草率,不负责任的。
“小产权”房有利于减轻政府面对的社会住房需求压力。随着工业化、城镇化、农业现代化的发展,人们的消费观念及其对康年盛世新生活的追求,住宅供求失衡的矛盾越来越大,并且已经超脱出某一城市或地区,成为国家不得不面对的一大压力,成为构建和谐社会的一个基本的物质障碍。而要解决这一问题,仅仅发展“大产权”的路子是根本不可能的,所以我们是否应该现实地正视“小产权”的出现呢?“棒喝”是没有用的,明智之举是因势利导,使其成为现行房市的补充,经过一定程序和一定阶段的规制,让“小产权”走向大产权。围绕“小产权”房,重要的是趋利避害,一要加强审核、监管,纳入城市发展的总体规划之中;二要加强规制、组织,规避风险,切实维护“小产权”房人的基本权益!靶〔ā狈康某鱿,是一种客观必然,是我国房地产业改革与发展中的新生事物。改革与发展中的问题还须用改革与发展的眼光,在改革与发展中解决,改革与发展必须遵循其自身的规律。初级阶段,市场经济也好,生产力也好,总是从无序到有序,从野蛮到文明,而这一过程不应该是对那些“大逆不道”完全实施封杀、遏制,恰恰则是要认真地从经济社会环境、生产关系及其上层建筑方面评析原因,从而达成制度与体制的自我完善。当然,其中涉及的问题肯定是复杂的,而只要我们认真对待,并且积极地从有利于解决国民住房、有利于减缓政府压力、有利于经济社会大局稳定出发,就一定能科学地处理好“小产权”房的问题。 (作者郭军系河南财经学院教授)