加息致调控间接加码楼市波动不明显

2010年10月21日 15:30　来源：新闻晚报　

　　调控新政出台不足两周，上海多个板块的日均成交量比新政前有20%左右的回调。昨日，央行加息25个基点，楼市观望情绪或趋于浓厚。记者昨日走访了多家中介门店后发现，加息虽打乱了部分购房者的购房计划，但首日出现市场波动的情况并不明显。业内人士表示，此番加息，心理预期大于实际效果。

　　部分板块观望加重

　　21世纪不动产上海锐丰南黄浦板块区域经理丁政表示，国庆长假后至今，南黄浦板块出现了挂牌量增长10%的情况，房东也愿意提供5%左右的议价空间。而这些现象也没有在昨日加息消息出台后加剧。

　　在闵行七宝板块，自10月7日上海12条调控细则出台后，市场的观望气氛就再次显现出来。21世纪不动产上海锐丰七宝板块区域经理李方圆表示，近两个星期以来，他所管辖下分行的带看量有10-30个百分点的下滑，这一影响主要是由细则里面对银行贷款标准所做出的新规定引起，使得买卖双方再一次陷入僵持状态。 “至于央行公布的银行加息消息，我个人认为对后期房地产市场的影响不会太大。因为此次加息并不是针对中国楼市，购房者的成本也并不会大幅增加，但购房者的心理预期可能会发生一定变化，也使得他们的观望周期加长。 ”

　　客户李先生在一周前就看中了徐家汇板块玉兰花苑一套200万元的学区房，计划贷款80万元，每月还款约4000余元，加息后每个月仅多还80多元。李先生随即表示加息后对他的还款影响不算太大，他的置业计划不会因此打乱。

　　据上海中原徐家汇板块区域经理陆慧慧介绍，像李先生这样正在看房或是已签合同的客户是目前关心加息影响的主力客群。目前看来，多数自住客认为尚在能够接受的范畴内。而对于那些因为“沪12条”出台既陷入观望、资金实力较弱的客户来说，此次央行加息无疑是雪上加霜，让他们的观望情绪更浓。

　　刚需入市趋于谨慎

　　因沪12条楼市新政旨在对需求细分、进行差异化调控，首次置业和刚性需求仍获政策支持，此类买家受新政冲击较小，看房量未出现大幅下滑局面，但是加息后，这部分购买人群担忧调控仍有后手，入市也趋于谨慎了。

　　“在普陀武宁板块，二手房买家以刚需和置换型居多，新政出台不到两周，置换型买家看房量已减少了30%-40%，相较之下，刚需买家看房量仅降低10%-20%。与前者相类似，刚需买家也担心房价回落、政策尚未出尽等问题；但作为政策支持对象，他们在贷款、税收方面仍享有优惠，因此看房积极度并没有明显降低。 ”21世纪不动产上海锐丰宁夏分行经理殷勃告诉记者。 “然而，比起新政出台前，这些刚需买家的态度要谨慎许多；金九期间看中房源便订购的情况，目前已不再出现。 ”

　　在浦东源深洋泾、宝山顾村、浦东周康等区域，刚需买家虽有部分淡出、却仍为目前看房的主要群体；比9月份时他们的购房态度也谨慎许多，除因预期房价会有的可能回落外，贷款收紧、家庭限购，央行加息等措施也是重要原因。

　　在中外环区域市场的反应则较为平淡，上海中原保德分行经理陈斌昨日表示，目前尚无客户来电和上门咨询。对于本次加息，陈经理介绍临汾板块向来是以刚性需求为主的板块，目前看来，加息并没有对客户的购买意向造成影响。加上区域内老公房居多，多数购房者贷款的年限都不长，本次加息对于他们来说实际增加的数额并不高，可能还是在心理上有所影响，至于是否会出现因此而停止交易的现象，陈经理认为可能性并不大。

　　部分买家转投新盘

　　21世纪不动产上海区域市场中心的监测数据显示，今年10月8日至18日期间，上海新建商品住宅累计成交面积达到63.9万平方米，较今年9月同期上涨近50%、同比增幅也达25%。开发商的打折促销、二手房交易税费成本高企，是“银十”新建商品住宅成交活跃的两个主要原因。

　　10月8日至18日期间，全市成交面积前10位新建住宅楼盘中，有5个实际成交均价都较其网上最新预售价格有所下调，降幅最高者甚至可达37.5%；又如在宝山顾村板块，某在售新盘9月末的网上报价为1.6万元/平方米-1.7万元/平方米，并采取买90平方米两房、赠30平方米一房的促销手段。如考虑附赠面积，该楼盘实际售价仅为1.2万元/平方米-1.3万元/平方米，比报价低出24.2%。

　　另一方面，二手房交易税费成本高企，在一定程度上分流了二手房市场的客源。在浦东周康板块，目前在售的新盘万科金色城市，报价为2.8万元/平方米-3.0万元/平方米；而附近档次相近的地杰国际城、清水湾等次新房源，目前均价虽仅为2.1万元/平方米-2.2万元/平方米，但仍有买家转投新房市场。据21世纪不动产上海锐丰地杰国际城店经理朱腾福分析，因不满5年、且为非普通住宅，上述楼盘二手房源买家目前需普遍承担占标的额12.5%的各项税费及佣金支出，按此计算，这类次新房与新盘的实际价差仅0.4万元/平方米-0.5万元/平方米。此外，由于在售新盘的品牌、品质更佳，并有打折、赠送精装修等促销，不少买家已转投新房市场。(记者张骏斓)

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