任志强谈：房价收入比的无奈

2010年08月23日 14:03　来源：经济参考报　

　　国际上大多用两个指数来衡量住房的价格，并以此来判断资产价格的合理性。一个是住房可支付性指数，这个计算起来比较合理，但大多数自称为专家的人们不会用，或有些人根本不知道，于是就只好用另一个至少可以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡量的标准。

　　但遗憾的是国际上对“房价收入比”所应采取的计算数据有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。中国目前大多数所谓专家们的计算几乎全部都违背或根本不知道中位数的基本定义与计算原则，所以许多人会用100平方米作为计算标准，而实际全国住房套面积的中位数仅为76平方米，上海仅为66.1平方米，天津仅为65.1平方米。

　　按王小鲁计算的收入情况看，中国尚无严格的个人收入统计，而更多的是工薪为主的工资收入统计，同时，几乎没有各种可交易住房价格的中位数。这些大多要靠多项统计综合计算，而我们的各种所谓专家则根本不去计算，只简单的用各种平均数来估测，自然差距离现实巨大，且对社会的不良影响也很大。

　　开发商的房屋定价则与房价收入比的计算无关，也许是反相关。房价收入比可以用于宏观判断，但绝不能针对于个性选择。通常购买百万元级住房的是30至40岁的年龄群，这个年龄群恰恰是收入增长较快的群层，因此也是相对房价收入比较高的群层。但是由于其增长变化快，属收入上升期，可在不影响家庭体面生活的条件下承受较高的还贷压力，几年后随着收入的增长则房价倍数比会快速下降。

　　而30万元至50万元的购买人群则相对收入增长潜力会在一个较长周期体现，所以倍数太高则日常生活会受到还贷压力的影响，故反而收入比倍数会低于上一层次。

　　此外，中国的人口处于高速的流动期，而收入两端的人群是流动量最集中的人群。一是，高收入的人群携带着大量的财富向城市中转移，于是就改变了这个城市或地区的收入比，但却在资金与财富的大量流入时并无法列入统计之中。二是，低收入的打工一族的流动，这些流动人群的G D P在当地体现，一部分收入在当地体现，但大量财富的消费却可能回流至户籍所在城市。于是这就造成了统计数据的收入与房价的反向差距拉大，而只有中位数的统计才能排除这些移动的高收入与流动的低收入，得出相对合理的评价。

　　于是中国的房价收入比在没有准确的中位数收入统计和没有中位数的房价统计中变成了一种误导市场与民众的工具，不但不能对该市场有个清楚的认识，反而让市场更加混乱，成了一件令人尴尬的事情。不如放弃这个只有专业计算才能正确得出结论的指标，而转用住房可支付性指数，反而更容易让决策层有个正确判断市场的依据。(任志强)

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