房价高企是一连串事件 “主谋”并非开发商

2010年08月21日 10:03　来源：上海证券报　

　　一年一度的博鳌房地产论坛日前在海南落下帷幕，樊钢先生在论坛开场讲到，有开发商告诉他，“赚钱赚得都有点不好意思了”，言下之意，造成当下房价高企的“主谋”并非开发商的本事，而是市场合力造成的结果。

　　且不论这位老总是否是在为自己开脱责任，影响房地产市场的因素太多，也是多数论坛参与者的观点，套用周其仁先生的一句话，即“房价是一连串事件”。

　　除开发商赚钱的本能之外，那“一连串事件”中还有些什么？笔者认为大概也包括以下几点：

　　其一，流动性过剩。樊钢和周其仁都着重谈了近些年国内货币发行过多的问题，周其仁认为，近些年持续每年约4000亿美元的净流入，所造成的央行“被动”发行的人民币数额惊人，如果没有房地产充当资金蓄水池的功能，那么诸如“豆你玩”、“蒜你狠”的事件大概更会层出不穷。在人民币资本项下自由兑换尚未实现的情况下，资金要找出路，房地产首当其冲，持续旺盛的全社会房地产投资热情即根源于此。

　　其二，土地供应“计划”。年初房价大涨的一个直接诱因就是土地拍卖中不断出现的“地王”现象，“地王”形成的价格预期让现货房价直线拉升。从稳定楼市角度出发，在楼市需求旺盛时应加大土地供应，在楼市低迷时减少土地供应。并打击囤地，形成稳定的市场供需环境。而目前按计划供应的土地机制，弱化了市场的调节作用，开发商摸准供应计划，大胆囤地，造成房屋供应量总是处于偏紧状态，房价因此高企。同时叠加土地价格飙涨效应，“囤地”可谓是一本万利之举。而周其仁举例所称的重庆“地票”试点，正在尝试新的土地供应方式，应该是个好的信号。

　　其三，政策短期化。迄今释出的调控政策更多着眼于行政手段，需要高效的执行能力，而承担此责任的各级地方政府又高度倚赖土地财政，千丝万缕的利益纠葛更多，多次调控效果不佳皆因于此。市场各方津津乐道于博弈宏观政策的短期效果，市场供需时常紊乱，房价预期情绪化。这些都对楼市产生了负面影响。

　　稳定楼市需要通过制度的设计促使市场预期稳定，让市场充分发挥调节作用；需要改革财税制度，合理分配中央与地方的财力；需要……在论坛上，众开发商也更多地提到要尊重市场、敬畏市场。但疑惑仍未消。一位开发商私下向笔者感叹称：“我们是可以学习德国房地产定位消费品属性的特点，杜绝炒房，问题是我们有像德国那样严格的货币政策吗？

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