光鲜业绩背后房企现金流压力隐现

2010年08月20日 10:53　来源：新京报　

　　截至目前，大型房企半年报已公布完毕。据记者不完全统计，A股上市房企有36家公布了半年报，其中30家净利润实现增长，营业收入也基本上全线飘红。

　　然而在上市房企业绩普遍增长的亮丽报表下，房企却普遍出现经营性现金流由正转负的现象，负债率也普遍升高，在新政调控下，下半年的销售前景未卜，房企的融资渠道收紧，与此对比的是，房企购地的热情并未明显减退，未来的现金流压力进一步加大。

　　四大“龙头”现金流均告负

　　根据中报信息显示，有36家房地产上市公司披露半年报，一线地产商万科、保利、招商和金地均已披露完毕。

　　数据显示，已披露中报的36家上市房企净利润为107.83亿元，2009年同期为72.83亿元，同比增长近50%。不过，尽管营业收入净利润普遍出现飘红，但是上市房企的经营性活动现金流由正转负现象也很明显。据统计，36家上市房企经营活动净现金流合计为-499.96亿元，而2009年同期为267.74亿元。

　　中报显示，36家上市房企中，有23家的经营性现金流为负值。其中四大龙头企业首当其冲：保利地产以-233.48亿元居首，万科为-95.14亿元，金地集团为-45.36亿元，招商地产为-19.99亿元。除此以外，8月13日发布中报的首开股份，现金流为-29.06亿元。

　　国信证券分析师表示，经营活动现金流由2009年中期的正值转变为今年中期的负值，现金流从净流入变为了净流出，这或说明房地产企业加大了投资，加快了开发速度，但货币资金未能及时回收，未能实现同比例增长，房企的资金压力进一步加大。

　　仍在“大手笔”投资买地

　　事实上，房企的资金流入主要来源于销售回款，2010年4月中旬政府出台对房地产行业新一轮密集调控政策以来，房地产销售价格涨幅趋缓，成交量出现萎缩。上市房企的销售也反应明显。在今年年初，上市房企都雄心勃勃定下全年的销售目标，但到了中场业绩公布之时，仅有恒大集团完成了全年目标的一半。

　　不过，即使面临调控，销售放缓，上市房企也没有减少土地的投资，购地款大大占用了房企的现金流。

　　以保利地产为例，今年上半年经营活动现金流达到-233.48亿元，位居所有房企的首位，今年1-7月，没有停下拿地的脚步。上半年,保利新增土地储备(占地面积)约359万平方米,总土地储备花费约227亿元。保利地产证券事务代表黄海在接受媒体采访时称，保利在发展区域的选择上仍将以一线城市为主，并持续在一线城市拿地，保利也将为了现金流而持有商业地产。招商地产也使如此，虽然今年上半年招商地产销售额仅为42.3亿元，同比下降41%，只完成了150亿元年销售目标的28%。但是，其上半年增加土地储备46万平米，使得全国总土地储备超过1000万平方米，为2007年的3倍。

　　今年下半年，不少房企表示，将进一步加大推盘量。保利地产公告显示，今年下半年新增可销售资源200万平方米，下半年公司将有足够房源供应。金地集团也同样表示，下半年公司将有足够房源供应，预计下半年新增可销售资源200万平方米。这也意味着，房企也将加大建设资金，同时也将有不小的销售压力。房企的主动推盘，是否会得到市场的认可，这仍是下半年楼市的一团迷雾。

　　负债率上升考验融资能力

　　从已公布的上市房企资产负债表可以看出，36家房企中有14家资产负债率超过70%，其中天津松江的资产负债率最高,达到了90.19%�！罢斜ν蚪稹彼募夜�，除金地集团外，负债率均出现上升，其中保利地产最高，达到69.85%。

　　2010年上半年，地产商仍然通过大量的借贷保持高速发展；受调控影响，房地产公司借贷审查更加严格，而房企如果要在资本市场上进行新股增发、定向增发，银监会在审查时需要听取国土部门的意见，如果有囤地等行为，将很难放行。因为审查监管趋于严格，再融资难以开闸，增发再融资基本暂停。比如万科在去年发布的112亿元融资计划，据任志强博客透露，因为万科的项目中有的是收购而来，早已过了开竣工时间，有可能被认定为不符合要求而无法通过。

　　眼看再融资开闸无望，包括招商地产、世茂地产均撤销了定向增发方案，多家房企都暂时放弃了这一成本低廉的融资方式�；褂幸恍┓科笪蠢吹南纸鹆餮沽洗�，迫不得已选择了海外借贷、民间高息借款以及项目信托等非常规的借贷方式来维持运转。

　　一位南城开发商向记者表示，新政后新房价格下降不明显，是因为去年年底到今年年初，房子卖得好开发商手里有钱，不需要降价也能过得很好。随着下半年销售量的下降，以及全年业绩的要求，还有年底贷款到期偿还等因素，开发商的资金压力会逐步紧张，有可能会迫使部分开发商选择时机降价。

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　　开发商将随行就市

　　主流开发商半年报已悉数公布，在业绩飘红的背后，透露出企业在经营现金流、负债率等方面的资金压力。而要完成全年销售目标，开发商在下半年销售压力巨大。

　　不少上市房企在年报中表示，从4月开始的房地产政策效果逐步显现，及时有效地遏制了房价过快上涨的势头，市场也逐步回归理性。而对于今年下半年的房价走势，不少开发商已做好降价的准备，随时根据市场调整销售策略。

　　金地集团由于上半年存货不多，销售业绩受到影响。今年下半年，金地集团将加大供应量。金地集团表示，一方面，供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间，另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价的进一步下滑可能将顺理成章，而一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。今年下半年，金地集团将通过更为多样化的销售渠道，更有针对性的销售方案，更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。随着下半年可售资源的增多，公司对完成既定的销售目标充满信心。

　　中海地产主席孔庆平也称，预计今年下半年房价回调的幅度也会在10%以内。而在此前的7月份，中海已对旗下的部分楼盘价格进行下调。下一阶段，孔庆平表示中�；岣菔谐』髡鄄呗�，顺应市场完成全年任务。

　　保利地产也表示，公司对于房地产行业的中长期前景坚定看好，公司管理层将密切关注市场变化，把握市场机会，保持公司持续、稳定、健康发展。(记者袁玥)

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