时评：高租价违背公租房“保障”属性

2010年08月04日 09:22　来源：新京报　

　　近日，北京市公布了3个公租房项目的成本租金，每平方米高达30元左右的租金不仅没有比市场租赁价低多少，有的甚至高出市场定价，使得外界对于这种“高租价”的公共租赁房的定价规则倍感疑惑。

　　面对外界的质疑，有权威人士却以“公租房租金成本计算合理”予以回应。按照这位权威人士的说法，目前北京市公共租赁房的建设成本，包括土地拆迁以及建设成本在内，每平米的造价在6000元到8000元。考虑到银行利息和物业、小区管理等费用，公租房的成本租金在每平米25元到30元，“是合理的”。

　　众所周知，自房改以来，房价成本从来都是一笔糊涂账。很显然，这位权威人士在计算公共租赁房的成本时，采取了尽可能把所有的成本最大化的办法。比如，关于资金来源，基本按照银行贷款的口径来算，而没有考虑中央和地方政府的财政投入；在土地成本和建安成本的计算上，都采用了目前的最高值，如果建安成本每平米真的三四千元的话，就根本无法解释一些城市的房价甚至不到两千元了。依此“方法”计算出来的成本，焉能不高？

　　而且，我们知道，尽管北京市规定公共租赁房的用地实行有偿原则，但绝不能简单地将其与商品房的土地价格等量齐观。

　　退一步，即使以上“算法”的确合理，但是，目前商品租赁房市场的租金根本不敢以成本来计算。我们经常所言用“租售比”来衡量房价的合理性，如果以成本来定价租赁市场，目前北京市的租赁价格不仅不高，反而太低了。因此，用所谓的“成本”来对公租房定价，最起码不符合目前房屋租赁市场的基本定价原则。

　　至于一些专家认为如果公租房定价太低，有些人会“赖着不走”，则更是将对公租房的管理与定价混为一谈，公共租赁房的轮换应更多地依靠严格的监管，而不是用所谓的“高租价”的门槛。

　　按照住建部等三部委今年六月发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和北京市去年出台的《公共租赁房管理办法》，公租房作为保障性住房，其供应的对象是中低收入住房困难阶层，包括一些已经获得廉租房等资格但依旧处于等待轮换的人，作为保障性住房，其与一般的商品租赁房的最大区别无疑是在价格方面，如果在价格方面没有优势，由政府出面建设公租房就没有意义。

　　政府最好的做法，就是把用于建设公租房的钱直接补贴给符合条件的人，让其租住商品租赁房，这是一个很简单的逻辑�；诖�，在公租房的定价上，我们都强调充分考虑其作为保障性住房的特点。在定价上，不仅要考虑成本，考虑市场租金，更要考虑租住对象的收入水平。如果每平米30元，这意味着租住一个40平米的公租房就要1200多元，远远超出了租户的收入水平，不仅没有体现保障原则，更有利用保障性住房套利的嫌疑。

　　因此，如果公租房在定价上不能体现保障性，不能体现与商品租赁房的明显差距，公租房的价值就要大打折扣，政府就没有必要投入大量的人力、物力和政策资源搞吃力不讨好的事。对于公共租赁房的定价，虽说与香港的公屋、新加坡的组屋的价格不能相提并论，但最起码，就目前北京市的财力而论，比商品租赁房价格低30%左右，是完全可以做到的。

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