央行银监会警示地产信贷风险意在迫使房企降价

2010年08月04日 09:12　来源：中国经济时报　

　　这两天，央行、银监会接连对房地产信贷政策以及信贷风险表态。央行重申要严格执行差别房贷政策，监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出了密集警告。

　　“在房地产贷款中，个人抵押贷款的风险非常�。欢夭痰目⒋钤蛴幸欢ǚ缦�，但目前这种风险尚在可控范围�！泵裆と弊懿谩⑹紫醚Ъ译┰诮邮苤泄檬北ḿ钦卟煞檬北硎�，中国房地产贷款大部分是优质贷款。

　　房贷风险总体可控

　　滕泰说，之所以认为中国房地产贷款大部分是优质贷款，一方面是因为很多贷款都有较好的资产抵押，抵押比率比较高；另一方面，商业银行在发放贷款时，对贷款企业还款能力、项目执行能力等方面的调查都非常严格。这与金融危机之前的美国房地产贷款完全不同：首先，美国房地产市场本身并没有过多的增长驱动力，其次，他们有许多次级贷款，这些次级贷款主要是针对80后、70后这些还款能力不强的群体发放。所以，比较而言，中国整体的信贷风险都不大。

　　本报记者从南方一家国际银行行长那里了解到，个贷市场目前也没有太大风险。因为，当前房价是在今年3月份之后一路狂涨而上形成的，即使在政策调控下下跌20%，也只是回到今年3月之前的水平，房价仍在高位运行。而且，今年3月之后，虽然房价大涨，但并没有真正形成多少市场成交量，而银行也没有形成大规模的个贷额度。

　　“风险警示主要是指开发商的开发贷款�！北本┝锼姆椒康夭凸咀芫硌钌俜嬖诮邮鼙颈ḿ钦卟煞檬苯樯�，目前银监会对商业银行有指示，囤地的开发企业不能贷款，国土资源部也正在全国打击囤地行为。“在这种情况下，囤积的土地已经变成了开发企业最大的负担�！�

　　风险警示可能迫使房企降价

　　杨少锋说，对于资金实力不够、土地囤积较多、开发能力又比较弱的企业，其目前的现金流非常危险。一方面市场成交量低迷，企业没有资金流入；另一方面国土部加大对企业土地的清查力度，迫使企业不得不加大土地开发规模，而加大开发量即意味着资金投入也要加大。在这种情况下，开发企业既从银行贷不到款，又无法通过市场销售回款，资金链绷得太紧，很容易就会断裂。

　　事实上，目前已经有一些业内人士认为“部分房地产商存在资金链断裂现象”。据了解，高层监管人士也有这种表态。因为目前楼市交易持续萎缩，开发商销售资金回笼不畅，令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩，也令开发商苦不堪言。

　　“如果这种状况持续下去，开发商就会越来越缺钱�！毖钌俜娓嫠呒钦撸涫嫡埠艿Ｐ氖谐〕鱿执蟮��！跋衷谝形裁匆鲅沽Σ馐裕环矫媸前逊缦罩糜诳煽胤段�，另一方面也是希望通过信贷收紧的压力让房企加大土地开发量，加大销售力度，其实就是迫使企业降价销售�！�

　　所以，房贷风险警示并非意味着风险真的很大，这只是监管层传递的一种指导信号，就是目前银行方面对开发商贷款采取的依然是收紧政策，企业要想缓解资金压力，只能通过降价以求快速销售。

　　“当然，并非所有房地产企业的资金链都脆弱不堪。”滕泰认为，国内开发商经过多年发展，目前实力已经相当雄厚，不论是信贷实力还是资产规模，都跟过去不可同日而语。而且，过去十年，房地产行业的调整不止一次，但都没有出现上世纪90年代的烂尾楼情况，这说明市场需求随着经济增长和居民收入增长也在不断上升。最重要的是，房企的资本积累也已非�？晒�。

　　中国管理科学研究院研究员李开发在接受本报记者采访时也认为，目前开发商并不缺钱，资金压力也还不是很大，否则，房价早就真正开始下降了。

　　“房地产开发商的资金链至少在2010年不会断裂�！崩羁⑺�，目前市场上不断出现的房价“假摔”、明降暗涨现象，只能说明资金压力还不到真正会压垮房企的时候。本报记者王小霞实习生谢侃侃

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