京沪商圈险企自用楼出租调查:京半数入驻金融街
力度空前的房地产调控政策的来临，但保险公司投资不动产的步伐似乎没有放缓的意思。
11日，太平集团总经理助理、太平投资控股董事长郑常勇表示，由太平保险集团投资的、造价高达22亿元的太平金融大厦预计将于2011年2月竣工并交付使用。
北京
CBD商圈
在北京市朝阳区最重要的黄金地段——朝外大街的商务核心区，有一座标志性的建筑物，它就是中国人寿大厦。
根据其公开租赁资料介绍，中国人寿大厦是北京中保信房地产开发有限公司(下称北京中保信)于1996年开发建设的一座集办公、商务、餐饮、会所于一身高档智能化写字楼。占地面积约10000平方米，建筑面积11.58万平方米，可租赁总面积10万平方米。
“我们的出租报价是每月220元/平方米�！钡薄吨と毡ā芳钦咧碌绫本┲斜Ｐ殴俜酵鞠廴认撸晃皇勐スぷ魅嗽苯樯�。
而从一家知名房地产租赁中介那里，我们了解到，紧邻中国人寿大厦的写字楼—泛利大厦、丰联广场，报价却不过每天4元— 4.5元/平方米左右，折合每月仅140元/平方米。
如此差价，中原地产房地产经纪公司一位人员解释说，如果地理位置差别不大，这主要是跟写字楼的房龄和配套设施有关。
中国人寿大厦开发商北京中保信，已经在2009年12月更名为国寿地产有限公司(下称国寿地产)。如今国寿地产业是国寿集团全资子公司。
而除了中国人寿大厦，在CBD，被保险公司收入囊中的高档写字楼不在少数。
2005年，人保财险投资17.05亿元购得位于东三环国贸桥西南角的银泰中心7.85万平方米地产。根据某租赁网站最新信息，银泰中心最新租赁价格是每天7元/平方米左右。
2006年，泰康人寿和民生人寿分别购得位于CBD中心区内，东三环京广桥东北角的北京国际中心1号楼(现泰康金融大厦)6万平方米和2号楼(现民生人寿大厦)2.8万平方米， 投资额分别为13.32亿元和5.9亿元。最新租赁价格在每天7—8元/平方米左右。
2008年，位于CBD区域朝阳区光华路七号的世纪财富中心西座被平安收购,成交面积约5万平方米,价格达到14亿元。现租赁价格在每天7元/平方米左右。
“CBD的写字楼价格差别比较明显，7、8块的属于中高价位，4块左右，5、6块的都有�！� 中原地产房地产经纪公司的一位工作人员介绍，比如上述世纪财富中心旁边的汉威大厦租金价位就在4.5元/平方米左右。而且今年以来，CBD优质写字楼租金上涨明显。
北京
金融街商圈
除了CBD,北京的黄金商圈，自然而然就会想到金融街了。尽管如此，这里的商业地产行情还是有些让人出乎意料，保险公司投资的写字楼也让人感到有些目眩。
每月650元/平方米，折合每天22元/平方米。就算是去掉其中的物业费，该写字楼的租金也在每天20元/平方米左右。这样的价格与上述CBD的几座大厦租金价格相比，翻了一番多！
这就是座落于北京西城区金融街核心区域的中国人寿中心大厦的租金报价。大厦总建筑面积91477.1平方米，办公层面积2105平方米。2005年，根据当时的公告，国寿集团、国寿资产管理公司、北京中保信等共投入11.2亿元购得整栋大楼。其中国寿集团、国寿资产管理公司作为办公自用，中保信则用于对外出租。
“现在，这座大厦里就剩下一个530多平方米的开间了，其余的都租出去了。”一位工作人员介绍。
显然，每月650元/平方米的租赁价格是少数。但是，根据去年11月下旬的一个走访调查结果，当时中保信持有的该楼楼层的出租率达到了100%，平均月租金约为每平米280元。根据公开资料，该楼单层面积为2105平米，若以原北京中保信购得10楼层(除去自用)粗略估算，该项目的年租金可达7000万元左右。
除此之外，国寿地产在金融街的投资项目还包括鑫茂大厦，其西临西二环主路，北临武定侯街，位于两条主路的交叉路口，占据了金融街中心区的“金角”。
如此，公司方曾对外透露，原北京中保信年租金收入超1.9亿元。
另外，位于北京市西城区金融街的F1大厦，商业项目约为114250平方米，2006年9月27日批准销售当日就整栋出售给中国人寿，成交金额19.6亿元。
不过，国寿远不是这条大街上唯一一家衔着“肥肉”的保险公司。泰康、太保、平安、中意人寿等保险公司也早已纷纷在金融街抢驻地盘。
2006年11月，泰康人寿保险出资1.021亿美元收购了位于西城区金融街核心地带的F2-B大厦，总建筑面积达3.8万平方米，其中商业部分建筑面积约17000平方米。
同一时期，中意人寿整购北京西单大街以西、西长安街南侧的凯晨广场东座第七层整层，面积近4000平方米，单位售价高达32000元/平方米，一度成为当时北京写字楼史上售价之最。
太保在以自用名义购入投资性物业的国内保险机构中，可以算是后来者。直到2008年，太保以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦，以大厦约7.1万平方米的建筑面积计，收购单价约3万元/平方米。
据了解，2005-2009年，保险机构累计整购写字楼面积达106.6万平方米，占同期北京整购写字楼市场总量的16.6%，其中累计购买金融街写字楼47.2万平方米，占其全市购买量的44%，接近半壁江山。CBD、燕莎区域近5年累计购买量分别为27.1、21万平方米，占全市总量的25%、20%，位列二、三位。
中大恒基房地产经纪有限公司的一位门店经纪人介绍说，位于金融街的写字楼租赁价格至少都在每天8—9元/平方米左右，多则要十几块钱。
“这块的租价普遍高，并且拉不开层次，除了地理位置优越之外，也是因为这里的写字楼大部分由大型国有资本控制，房源少又不愁租，且这里也是部委高层办公聚集区�！绷硪患曳康夭薪楣ぷ魅嗽痹蛉缡撬怠�
据了解，金融街优质写字楼市场租金在今年前六个月升幅度达14.3%，为北京各主要商务区租金涨幅度之首。且金融街地区已连续12个月没有新增供应，目前区域空置率已下降到6.2%的低水平。
北京
燕莎商圈
在燕莎商圈，有保险公司背景的写字楼是平安国际金融中心。
中国平安算得上保险公司里潜入商业地产最深的险企，据初略估算，其以自住或通过平安物业投资管理有限公司、平安信托与其他地产商项目合作的名义，在北京、上海、深圳等地拥有了总计超过百亿资金的商业地产项目。
而北京的平安国际金融中心不得不说是平安投资地产的得意之作，它位于北京市朝阳区新源里南路1-3号，东三环燕莎桥西，为燕莎商圈最高建筑。
占地24195平方米，项目总建筑面积219351平方米，地下约42491平方米，建筑高度147.5米。
其中，商业部分和写字楼部分2007年4月被平安保险购买，根据当时媒体报道，平安在该楼的投资金额在人民币30亿至35亿元之间。2008年奥运期间，平安国际金融中心落成。相关资料介绍，作为代表国内顶级水准6星级商务写字楼的平安国际金融中心，将除自用物业部分外，仅面向世界500强企业前100强招租，定位高端明确。
去年，平安信托投资有限公司物业资产总监邝奕透露,截至2009年9月底,该项目出租率:写字楼部分为40%,商业部分为50%。当时其写字楼租金约为200元每月每平方米,商业部分租金最高达1200元每月每平方米,地下层商租也有700元每月每平方米,上述价格均为市场上类似的高端物业的价格档位。
据一中介人员介绍，当前，大厦写字楼部分租赁价格为8元每天每平方米，处于燕莎商圈写字楼租赁价格的高档位。
上海
陆家嘴CBD商圈
上海CBD坐落陆家嘴，依然，这里的商业地产硝烟不止，在此占有一隅之地的保险公司当然也不在少数。
首先是座落在浦东陆家嘴金融贸易区中心-世纪大道与陆家嘴交汇的黄金角地的中国保险大厦，距延安东路隧道、人行过江隧道、地铁二号线浦东出口约350米，至浦东国际机场约30分钟，置身于金融贸易区发达的交通网络之中。
据公开资料，中国保险大厦由中国人民保险(集团)公司系统投资，总建筑面积73000平方米，39层白花岗岩玻璃帷幕的双塔型大楼，20个楼面的大开间办公层、11个楼面的高级办公层、38楼为高级会所。餐厅、娱乐、会议室、多功能厅、商场、商务中心、计算机网络中心、银行营业大厅一应俱全。最新租价每月165.00 元/平方米，折合每天5.5元/平方米。
其次是耸立于陆家嘴CBD核心地带的生命人寿大厦，位于上海市张杨路707号八佰伴附近，比肩的新亚汤臣洲际大酒店、第一八佰伴、新上海商业城等构成繁华的商圈。
据了解，大厦原名银峰大厦，占地面积5400万平方米，总建筑面积90240万平方米，共40 层，楼层面积1500平米。2005年，生命人寿买下，改称“生命人寿大厦”。
上海一家房地产中介公司介绍，如今大厦的租赁价格为每天4元/平方米。
还有就是上海陆家嘴金融贸易中心区的中国平安金融大厦，位于浦东世纪大道、银城北路、东园路围合地块，东与中银大厦(52层)和交银大厦(53层)毗邻，西与东方明珠、海洋水族馆一路之隔，南与地铁2号线陆家嘴站相接，地处小陆家嘴的中心，称得上黄金地段上的铂金位置。占地面积27666平方米。
“大厦年底将交付使用，现在可以预租，价格在每天10元/平方米左右。因为位置好，距离黄浦江位置近，又是新楼，所以价格较高�！币晃坏夭薪榈牧跸壬樯芩�。
再者就是近日宣布2011年2月竣工并交付使用的太平金融大厦，紧邻上海中心(在建)、金茂大厦与环球金融中心，于2007年12月18日动工，占地面积9259平方米，建筑面积超过11万平方米，总高度为216米。内部人士透露其造价高达22亿元，其中包括地价10亿元。
内部人士透露：“太平金融大厦可租赁面积为7万多平方米，按照目前市场价格情况，计划以每天每平方米8-10元的价格租赁出去�！币源思鄹穹段Ш统鲎饷婊致约扑悖浇鹑诖笙妹磕曜饬奘找娼辽俅锏�2亿元。
除此之外，大量中小公司保险公司也纷纷入驻则为“陆家嘴”，比如天安保险、中宏人寿、金盛人寿等，着实形成了“陆家嘴保险圈”。见习记者 赵晓菲
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【编辑:位宇祥】 |
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