北京中介初尝垄断 租赁市场成熟监管缺位
北京房租上涨并不简单，其折射出的是中介市场地位的提升，以及对市场的干预、甚至是操纵。这一新现象，不但对市场监管提出了新要求，更对今后房地产调控提出了新的课题。
上海证券报记者在京、沪、深三地深入采访发现，虽然上海、深圳的房租问题与北京并不相同，但同样的一个事实却是，国内一线城市的房屋租赁市场已经成熟并正在迅速地扩大，虽然它是在一个完全市场化的环境下成长起来的，但其市场规模已经到了管理层必须加以监督、引导、规范的时候。
权威部门无统计数据 房租暴涨至今仍是谜
成交量低迷之下，房价在松动之中，始料不及的是，北京的租赁市场却发出刺耳的上涨声，其间还隐藏着中介影子。
“我在东三环双井边上租的一居原本1800元/月，现在则要到2500元/月。”一位朋友告诉记者，房租上涨是不争的事实，问题是到底涨了多少。
需要指出的是，作为已经在北京生活十多年的记者本人，今年对于房租上涨深有同感，身边不少朋友都在抱怨房租上涨。
然而，记者却发现，北京租金到底涨了多少，面对这一问题，却没有权威部门的声音。记者只能依靠多位租房朋友的“感性交流”，以及部分中介的不完全统计。
链家地产提供给记者的一份报告显示，2010年北京房租的均价由1月的2608元/月一路上涨，到5月达到今年最高的2885元/月，6月随着成交区域和成交量的提高,房价小幅下降至2816元/月。
其中，“4月租金环比涨幅达一年半以来月均最高涨幅，平均租金上涨约104元/月。2010年上半年全市平均租金2792元/月，同比上涨19%左右�！北ǜ嫠�。这是记者所找到最为明确详细的报告，除此而外，北京房租涨跌真是一个谜了。
一位业内人士向记者私下坦言，恰恰是因为监管上的缺失，使得房屋租赁市场非�；炻�。实际上，除去房租之外，记者还接触到有黑中介不退押金等多种市场乱相。
业内“深喉”吐真相
垄断利润诱中介操盘
如果说，在充分竞争的市场经济之下，个别中介的类似“不退押金”等违规操作还算小问题的话，那么这一次房租的上涨，却有明显的垄断干预，甚至操纵的嫌疑。
“租房需求是内因，但房租上涨的推手却是个别房产中介，就在房租暴涨之前，个别中介连续发出房租上涨声音，以制造舆论�！币晃徊辉竿嘎缎彰囊的凇吧詈怼比耸肯蚣钦弑硎荆霰鹬薪楣疽蚍孔馍险�，仅一个月就净赚千余万。
该人士分析称，有些中介公司通过控制房源，推高租价，吃业主报价和租赁客实缴房租的差价来获利。据分析，以每月2500元的平均租金计算，一般差价大约为租金的10%到20%，按照提价20%计算，一年下来其一套房源多赚3000-6000元。
除此以外，该人士透露，部分中介从业主处收房时，只支付11个月的租金，而其转租给顾客的时候则收取13个月租金，有些房源甚至群组给多个顾客，如此收取的租金远远高出支付给业主的租金。
“这次房租上涨，有某些中介机构赚了不下千万，如果按1.8万套签约量推算，近2个月仅一家中介公司就多赚3000万元�！备萌耸咳缡撬怠�
“需求是主因，但一些中介公司推波助澜，难辞其咎�！绷硪晃灰的谌耸恳蚕蚣钦呷绱酥毖�。
据分析，租赁全程代理业务的营业模式也存在诸多弊端，给房产中介提供了推高租金的机会，其主要表现在以下几个方面：全程代理房东方收取租金，不良中介借机赚取差价牟利，有些还拖欠租金，挪用房东租金收入；全程代理房东出租房屋，不良中介层层转租，逐级推高租金；有的中介刻意捂房，抬高租金价格。
监管仍显无力 仅仅是一场“预备赛”？
意料之中的是，涉嫌其间的中介公司却在极力否认。然而，分析人士表示，理论上讲，此一轮房租上涨非同小可，它可以看作是中介公司发展到一定规模、占市场一定比例之后，寻求垄断利润的一次初试。
分析人士指出，几年前，北京房地产中介业务蓬勃发展之初，中介公司是没有实力对市场进行操控的，而经过几年发展之后，中介公司无论是对供需双方数据的掌握，还是对供需双方房源实际把控，都已经今非昔比，对租价的干预能力也大大提高。
记者根据北京市房地产管理官方网站统计得知，今年1-6月北京前10家中介公司所签租赁合同量共计93215件，占据北京至少90%以上的市场份额。而且，记者统计发现，名列前5的中介公司所签租赁合同量，占前10家总量的96%，其垄断特征已经有所显现。
令人担忧的是，如果今年北京房租上涨这一苗头得不到遏制，在随后中介所占市场体量进一步扩大后，“房租上涨”必定会卷土重来。
“特别是在目前监管不到位的情况下，租赁市场可以说完全掌握在了中介公司手中，是涨是跌他们说了算�！鄙鲜龇治鋈耸克怠�
而且，如果占市场主要份额的多家中介公司，今后“心照不宣、形成默契”联手操纵租赁市场，那将会对整个市场产生很大的危害。
事实上，据分析，此次中介公司如此操盘，与此轮房地产调控也不无关系。
“由于二手房买卖业务量锐减，有些公司就想出‘涨房租’这个馊点子，来弥补业务不足的缺�！币晃灰的谌耸克怠Ａ硗�，也有业内人士认为，是中介公司看到了“商机”，借力“操作了一把”。
但是，无论从哪个方面来说，在北京，中介作为市场参与者直接干预市场价格的动机和能力都已经具备，这对目前以及今后的房地产监管，都是一个不能回避的问题。记者 于祥明
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