存款抵房贷到底划不划算？
近期，随着股市的持续低迷，曾经沉寂一时的房贷理财产品重新受到投资者的青睐。只要将手里的闲散资金存入指定账户，就可以按照一定比例抵扣房贷利息，相当于实时自动提前还贷，并且还计算活期利息，其年化收益远超一年期定存。需要用钱的时候，也可以随时提取，对资金的流动性没有任何影响。自深发展银行推出首款房贷理财产品“存抵贷”以来，目前已有7家银行推出自己的房贷理财产品。由于对存款折算比例不同，各家银行房贷理财产品的收益率也有较大区别。
比一比
建行准入门槛最低
房贷理财产品业务的原理就是：超出一定起存点的资金，可按照一定比例折算为住房贷款本金的提前偿还，存款期内减少的房贷利息，可以按照理财收益的方式结算给贷款人。此类产品只适合商业房贷客户。各大银行对客户存款起点资金的要求相差不大，工行、农行和深发展等大部分银行为5万元起步。这和银行理财产品的购买起点金额类似。
对比发现，建行存贷通的起点金额最低，为3万元。建行房贷客户办理“存贷通”业务后，当账户内活期存款高于3万元时，建行自动将其中一定比例的存款在不支取还贷的情况下视同提前还贷，而账户存款余额不变，客户实际房贷利息支出减少。
相对来说，中行的条件最为苛刻。要求存款金额10万起步，贷款中无拖欠记录6期(含)以上，业务开通后一年内不能提前还款，且收取500元开户费。其中工行和农行还规定客户的贷款余额不少于10万元，工行还要求贷款剩余还款期限大于12个月。
所有推出存贷结合理财产品的银行都要求客户资信良好。
工行收益率最高
需要指出的是，多数银行对客户存在房贷理财产品账户里的钱是按存款分档和一定比例折扣后再计算利息的，由于各银行在存款分档和可抵减部分折算比例不同，使得收益率也有较大区别�；旧鲜谴娴迷蕉�，抵扣率越大，收益率也越高。比如建行的存贷通，假设你存进4万元，抵扣率只有10%，为4000元，如果存进100万元，抵扣率就有59.5%，为59.5万元。
如果统一以50万元存款余额，目前5年以上贷款基准利率8.5折优惠后5.05%房贷利率计算，工行不仅存款分档简单且收益率最高，年化收益率达到3.672%，其余大部分在2.51%至3.54%之间。
工行的“存贷通”存款抵扣率固定为账户内资金总额的80%，且不论存款金额多少，这是其收益率鹤立鸡群的关键因素。其他银行均有5档及以上分类，中行甚至分为10档。
以建行存贷通账户为例，当存款余额为50万元时，存款抵贷款部分比例为48.10%，也即其中的240500元可以按5.05%计算，每日计息，按月返还给客户，一年返还12145.25元，其余的259500元则按活期利息计算，一年收益为934.2元。两者收益合计为13079.45元，那么该客户的存贷通账户年化收益率为2.616%。
假设50万元存在工行“存贷通”账户里，存款抵贷款部分比例为80%，即这笔存款里有40万元的资金可以抵扣房贷利息，10万元的资金获得活期存款收益，折算后的年化收益率为3.672%。
假设50万元存在深发展的“存抵贷”账户里，有33.91万元资金可以抵扣房贷利息，16.09万元可以获得活期存款收益，折算后的收益率约为3.541%。
假设50万元存在中行的“房贷通”账户里，在获得23万元的抵扣房贷利息之后，还能获得50万元的活期利息，不过平均年化收益率为2.683%。
以上收益率结果只是按照存款50万元，贷款利率5.05%来计算。当然在贷款利率市场化定价越来越普遍以后，房贷客户能享受到的贷款利率差别也越来越大，总体上来看，享受到的贷款利率越低，则存抵贷理财产品的收益率也相应越低，反之则收益率更高。另外，银行的存款抵扣率也直接影响客户的收益率。
结论
收益比不上理财产品
更适合短期闲置资金
通过上述计算可以发现，我们可以看到，尽管房贷理财产品，可以用一部分活期存款抵减贷款余额的本金，但是除了工行外，其他银行对存款可抵减部分与活期存款部分是按照一定的比例进行划分的，存款的数额越大，抵扣率越高，省利息的效果越明显，所以如果存款少的话，收益就不明显。这样一来也就影响到了理财房贷产品的实际收益。如在上述的50万元存款例子中，各家银行所提供的产品收益率在2.51%-3.67%之间，该收益率虽然均超过一年期定期存款利率，但与目前市场上一年期理财产品平均收益率超过4%相比，并没有显著的优势。
但对于流动性要求较高的客户来说，房贷理财产品的优势就较为明显了。因为各大银行的该类产品收益率均大幅超越活期利息，且可以随时存取，尤其适合频繁进行资金周转的客户。当有剩余资金时，放在理财账户内可节省贷款利息，当有资金需要时，又可随时灵活地将资金划走。而手头有闲散资金，但又不想拿全部资金提前还款，而是希望能够通过投资理财获取更高回报的客户也可以办理该业务。来源: 都市快报 作者: 陈家林
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【编辑:位宇祥】 |
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