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莱纳·陆克斯(Rainer Lux)，著名抵押贷款专家、德国信贷银行协会旗下的服务机构HypZert GmbH抵押贷款认证有限公司总经理。该公司专门从事抵押贷款研究及评估师资格认证，根据巴塞尔协议对德国房地产银行的抵押房地产进行评级，并以此为基础建立了房地产抵押数据库，有效规避了德国房地产业的金融风险。
对话动机
美国金融机构向外贷款时依赖不动产抵押物的预期价值，在利率突然上涨之后，贷款无法按时偿还、房价下跌、贷款因抵押物贬值而质量下降从而成为次贷�；牡蓟鹚鳌Ｈ缃翊未；⒌慕鹑诤Ｐフ季萘巳虿凭教宓耐诽�，并引发一系列经济动荡。德国是抵押贷款市场比较稳定的少数欧洲国家之一，其抵御市场�；姆椒ㄖ档弥泄慰�。
9月26日，德国HypZert GmbH抵押贷款认证有限责任公司总经理莱纳·陆克斯应中国银行业协会之邀来华就房地产抵押贷款评估评级、银行的风险管理等问题进行了演讲。
●如果美国也用这个抵押贷款评估方法，我觉得次贷危机根本不会发生，即使发生，也不会这么严重。这不仅仅只是我个人的看法，同样也是欧洲央行的看法�！ �
●很多人以为一处房产当时能卖多少钱，它的市场价值就是多少，而我们不这么看。我们侧重长期持续的价值而非当时的市场价值，计算这两个价值的思维方式是非常有区别的�！ �
●与美国以资产为支持的ABS债券实行证券化的方向相反，我们是将其放在银行的资产负债表上�！ �
●德国负责债券监管的部门都把派出机构办公室设在银行里，所以他们天天监管这个抵押资产的价值是不是发生了一些变化；不像有的国家的监管机构，每隔一段时间下来看一看就可以了。
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新京报：美国房地产市场的崩盘诱发了次贷危机，你作为从事房地产金融业务多年的老兵，是怎么看待这场�；�？
陆克斯：美国次贷�；谋⒋颖砻胬纯词浅鱿执罅课薹ɑ勾拇钫咚拢由畈愦谓�，是美金融机构对抵押贷款债权的评估方法有问题。其使用即期或当前的市场价值对房地产融资进行评估，而抵押贷款的偿还一般需要30年左右。在30年这么长一段时间里，房地产市场的升跌都是无法预计的，所以对我们来说，用今天的市场价值来计算30年期限的抵押贷款价值是不可能的。在德国，我们采取长期的市场价值来评估抵押贷款债权，因此这一市场是相对稳定的。
他们很多评估手段也缺乏科学性。比如一家德国银行不会让一个德国的估价师对纽约的一个建筑进行评估。因为德国的估价师不了解美国的法律，另一方面他生活在德国，对美国市场也不太熟悉，所以遇到此类业务，德国银行一般委托国外的估价师进行估价。
在几个星期以前，我在柏林碰到这样一个估价师———他的办公地点在英国伦敦、只会说英文而不会说德文、第一次到柏林。我问他来柏林干什么，他说来对一个建筑物进行评估。我说那我们一起去吃饭聊聊吧。他拒绝了，说他当天还要飞回伦敦去。这个估价师的评估过程大约是：德国是一个很大的国家，柏林又是首都，柏林一平方米的租金只有4个欧元到10欧元。而伦敦是一平方米20到25欧元，巴黎是15到20欧元左右；所以他认为柏林的租金，是非常便宜的，有很大的升值潜力。
我当时想，一个第一次到柏林、不会德文而且只在这儿待3个小时的人，怎么可能对柏林的地产进行估价？他根本不了解当地情况，比如在德国我们有一个《租约法》，它强行规定禁止任意提高租金。一套房子今天租金是4欧元，我明天就去装修然后把租金提高到11欧元，这在德国是根本不可能的。德国法律规定，你如果申请装修，在三年之内可以把租金提高11%，也就是说你可以把房租从5欧元提高到5.55欧元，但是不能提高到11欧元。所以只有非常熟悉当地建筑物的估价方式和这方面的法律，你才可以进行一个比较准确的估价。
新京报：按照这个意思，如果采取德国对抵押贷款债权的评估方法，那么美国今天发生的金融�；筒换岢鱿�？
陆克斯：是的。如果美国也用这个抵押贷款评估方法，我觉得次贷�；静换岱⑸�，或者即使发生，也不会像现在这么严重。这不仅仅只是我个人的看法，同样也是欧洲央行的看法。
很多人以为一处房产当时能卖多少钱，它的市值就是多少，而我们不这么看。我们侧重长期持续的价值而非当时的市值，计算这两个价值的思维方式有很大区别。
按照前一个标准来计算房地产市场价值，你会查今天这个房地产的价格是多少。但是如果你要按后一个标准来估算抵押贷款价值，就要算出来持续性的一个价值。所以也应该考虑到一些未来的因素。就是说，我们首先要凭着经验，根据所在的这个城市过去的房地产的发展历史，来总结它可能具有的规律；另一方面根据这个规律，结合今天这个市场的价值，也应该可以判断未来市场发展和资产价值发展的趋势。这样的话，我们考虑的一个是过去，一个是现在，一个是未来。这样就可以进行一个持续的估价，从而得出比较准确的抵押贷款价值。
新京报：那么是什么导致美国采取即期评估的方式呢？美国是市场经济最发达的国家之一，难道他们对这种市场风险没有预测吗？
陆克斯：我想主要是因为他们对于房地产市场过于乐观。这和9年前我在波兰的经历很像。1997年，我去那里作报告，向他们展示了一张房地产市场价格走势的曲线图，结果听众们都笑了。我当时以为是翻译翻错了。经解释才明白波兰当时刚刚开放，整个经济都是国有制的，对市场经济的认识还很浅，听众认为这个市场只会上升的呀，怎么会有曲线起伏的时候呢？
在美国也是同样的情况，但与波兰不同的是，长达近十年的房地产市场繁荣让人丧失了理性，以致次贷�；那耙荒昝扛鋈嘶谷衔谐』嵬吓�，他们想象不了会下跌。
德国债券不走证券化之路
新京报：美国金融机构以不动产为抵押物来保证贷款的安全，德国银行也是如此，可为什么德国国内的抵押贷款市场却一直平稳？
陆克斯：美国次级抵押债券ABS的一个明显做法是实行证券化，这是与德国抵押债券最显著的不同。如果对抵押贷款进行证券化该债券不计在银行的资产负债表上，可能也会给银行带来一些好处，但是风险就会被忽略。
德国抵押债券市场上非常重要的一种债券叫潘德布雷夫(Pfandbrief)债券，占市场份额的44%。与美国以资产为支持的ABS债券实行证券化的方向相反，我们是将其放在银行的资产负债表上。因为被抵押的资产包括在银行的资产负债表中，银行不得不关心它的安全性和质量，非常重视这个资产的质量和估价，使得这个债券非常保险。潘德布雷夫债券在发行不久之后就售罄，而且随时都可以去变现，具有非常高的流通性，其安全程度几乎可以与国债媲美。
潘德布雷夫债券的做法跟证券化有很大的区别。与证券化的资产相比，我们对流动性债券抵押的资产的质量要求要高得多，也就是说它的估价也应该是非常保守的，非常谨慎的。正是由于这种谨慎，即使市场环境比较困难的情况下，比如说在过去的4到5个月当中，德国分管这个债券的银行随时随地都能够得到流动性。
新京报：您认为德国的这种经验适合中国的市场吗？
陆克斯：我不知道中国的情况怎么样。在很多欧洲国家，都是按照德国的经验这么做，有的是完全照搬，有的国家根据自己的国情进行一些调整。比如说波兰、乌克兰、意大利，他们受到德国的启发，使用了我们的抵押债券评估方法。(记者 周鹏飞)
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