- 保障房"共有产权"引关注 有望带动更多制度创新
最近一段时间以来，“共有产权”概念在不断被业内人士提及。鉴于全国保障性住房建设滞后、破题乏术的现实，人们对“共有产权”颇多期待。据分析，这一概念的引进，有望确保经适房配售和退出的公平公正，抑制利用经适房进行投机投资的空间；有望为地方政府建设经适房建立合理的激励机制，并带动更多的制度创新。
目前甘肃省10个市(州)出台了廉租住房共有产权管理的实施细则，已在2009年年底前通过“共有产权办法”，将新建廉租住房总量的60%至70%向有条件自愿购买的保障对象出售部分产权，国有和个人产权比例一般为40%和60%。甘肃对廉租住房建设管理的改革体现了以下思路：提供住房保障，满足低收入家庭实现居者有其屋的愿望；合理分担投资比例，保障廉租住房建设有可持续的资金；完善退出机制，确保住房周转使用；落实管护责任，理顺政府和住户之间的权责关系。
廉租房“共有产权”缓解资金压力
□记者 赵锋 兰州报道
从2009年4月开始，甘肃省开始实施廉租住房建设“共有产权”管理模式，在保留一定数量实物配租廉租房的条件下，通过向一部分符合廉租住房保障条件且具备一定购买能力的城市低收入家庭出售廉租住房，将出售国有产权置换出来的资金用于新建廉租住房。甘肃实施的租售并举和“共有产权”管理创新做法既盘活了国家投入，填补了市县政府配套资金的缺口，又推动了廉租住房建设进程。
“共有产权”将地方政府从廉租住房建设无限责任中解脱出来
2009年4月25日，甘肃省办公厅批转了《省建设厅关于实施廉租住房共有产权管理的指导意见》。这个《指导意见》规定，廉租住房共有产权是指国有产权和保障对象私有产权。国有产权由中央预算内投资廉租住房建设补助资金和省级财政补助资金形成。保障对象私有产权由符合廉租住房保障条件的家庭通过购买廉租住房部分产权取得的私有产权。
甘肃省规定，廉租住房出售价格实行政府定价，由当地价格行政主管部门会同住房保障行政主管部门，结合当地财力、低收入家庭的经济承受能力，按照成本价或略低于成本价的要求确定出售价格。
甘肃省对已购买廉租住房的保障对象实行年度审核制度，对将“共有产权”的廉租住房转借、转租或者改变用途者，要求必须退回廉租住房，并依照有关规定进行查处。保障对象交清购房款后，可办理《房屋所有权证》，房屋权属登记部门须在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“廉租住房”和“共有产权”字样。已取得“共有产权”的廉租住房实行上市准入制度，参照《甘肃省经济适用住房管理办法》规定进行上市交易。
有关专家评价认为，甘肃省实施廉租住房“共有产权”管理，一方面是回笼部分资金，缓解了廉租住房市县政府建设资金不足的困难，另一方面是调动保障对象的积极性，爱护并管好自己的住房，把各级政府在住房保障工作中的无限责任转化为有限责任。
在呼吁国家提高廉租住房补贴标准的同时，甘肃省探索的廉租住房“共有产权”管理办法对于缓解地方政府建设廉租住房配套资金压力很有帮助。
2009年甘肃省新开工建设廉租住房项目163项、4.86万套、232.23万平方米。截至当年年底，甘肃省各地加快实施了廉租住房“共有产权”，有的市县已取得了显著成效。白银市率先将白银城区200多套廉租住房进行“共有产权”管理，出售回笼了600多万元用于新建廉租住房项目，实现了廉租住房建设资金的良性循环。武威市廉租住房“共有产权”出售筹集资金4500多万元，基本解决了地方配套资金的困难。庆阳市政府于2009年11月10日举行了市区保障性住房首次摇号销售仪式。目前选房交款工作已基本结束，已出售廉租住房372套、回收资金1500多万元。
“共有产权”使廉租住房建设投资步入良性循环轨道
甘肃省住房和城乡建设厅厅长李慧认为，甘肃省廉租住房“共有产权”管理这一创新做法，既立足于保证国家、甘肃省及市县投资所形成国有资产的保值增值，政府对廉租住房保障的责任，又考虑了市场经济的运作方法；既考虑解决保障对象的住房问题，又考虑廉租住房能进能出的退出机制；既考虑了减轻政府建设廉租住房的资金压力，又考虑了保障对象负担过重的问题。
甘肃省一些基层干部认为，廉租住房“共有产权”管理，充分考虑了国家下达甘肃省三年住房保障规划实施中的困难，着眼于推进住房保障工作的长期性和可持续发展问题。通过实施“共有产权”，加快廉租住房建设，从根本上解决城市低收入家庭的住房困难。
兰州大学经济学院教授聂华林认为，实施廉租住房“共有产权”管理模式，是在抢抓国家大规模投资保障性住房建设的历史机遇，有利于减轻各级政府对廉租住房建设项目配套资金的压力，廉租住房“共有产权”实现了投资建设―销售回笼部分资金―再投入加快建设的良性循环机制。保障对象对其住房拥有全部使用权，按其出资额享有一定份额的所有权，就可以积极稳妥地建立健全住房保障退出机制。
“临泽经验”是廉租住房“共有产权”管理革新的缩影
张掖市临泽县及时将“共有产权”引入廉租住房保障工作中，鼓励符合廉租住房保障条件的城市低收入家庭购买廉租住房。临泽县的具体做法是：
一是明确销售对象。临泽县将廉租住房销售对象确定为：家庭成员具有本县城市常住户口且实际居住，并至少有一人取得本县城市常住居民户口三年(含)以上；家庭人均住房建筑面积低于15平方米；取得了民政部门核发的《最低生活保障金领取证》。
二是严格销售程序。临泽县规定，购房申请人凭所在社区加注意见的书面申请到县房产管理局领取《临泽县廉租住房申购审核表》，填写完毕后，由所在社区进行初审，初审合格的，在申请人居住地进行公示。经公示无异议的，加盖社区意见后报县房管局审批，县房管局进行最后审核，并进行公示，公示期为15天。经公示无异议的，由县房管局在《临泽县廉租住房申购审核表》加注审批意见，申请人持通过审批的《临泽县廉租住房申购审核表》到银行办理付款手续，凭银行进账单到县房管局领取选号表，按选号表先后顺序依次选房。
三是合理确定价格。临泽县建成的廉租住房经县物价部门核定，成本价格为1442元/平方米，销售平均价格为975元/平方米，楼层差价按整幢增减代数和为零的原则确定，一、六楼下浮8%，三、四楼上浮8%，二、五楼为均价。
四是采取不同的付款方式。在售房过程中，充分考虑了低收入家庭经济因素，采取一次性付款和分期付款相结合的方式，对于一次性付款的给予优先选择楼层、套型等优惠措施，对于确因经济困难，暂时无力一次性付款的，通过签订分期付款协议，分期分批付款，极大地为低收入家庭购房提供了方便。
临泽县房管局介绍，目前通过实施“共有产权”管理方式，已售出廉租住房52套，筹集资金约250万元，有效缓解了建设资金不足的压力。
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