- 民间资本参建保障房能否“瓜熟蒂落”?
日前颁布的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确，鼓励民间资本参与政策性住房建设。
目前，各地政策性住房建设正在大规模推进，同时民间资本相对充足但投资渠道有待拓宽。记者在上海、青岛等地采访时发现，不少民间资本对政策性住房中的保障性住房建设项目跃跃欲试。
业内人士就此建议，应实现民间资本和保障房的顺利“对接”，合理设计民间资本的进入渠道，确保相应鼓励政策能落实到位。
民间资本参建保障房正当其时
根据国土资源部公布的计划，全国30个省区市(西藏除外)2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量，占住房用地计划供应总量的77%。2010年，中央将下达300万套保障性住房建设任务。不少地方已明确“今年保障房(配套房)开工量不少于总量60%”等高目标。今后几年保障房建设规�？晌娇涨�，并将成为房地产业的主流。但落实保障房计划，必须解决要解决“谁来建”的问题，鼓励和吸引更多民资主体参与势成必然。
此次《意见》提出，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。一些业内人士认为，此一政策出台可谓正当其时。
中国指数研究院副院长陈晟则还指出，国内居民存款余额早在2008年便已超过20万亿元。各类金融产品不断推出恰也说明，民间投资渠道有待拓宽�？梢运担夜康夭狄丫姹鹆俗时鞠喽远倘钡氖逼�，而迎来相对充裕阶段。保障房资金渠道有了进一步拓宽的条件。
记者调研还发现，在部分城市，随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高，一些资质不低的民营房企也面临着储地不足、“吃不饱”的情况。上海一知名民营房企负责人告诉记者，公司在上海从事房地产开发已有18年，但已有近4年没有新增土地储备，现有的项目只能开发1年半左右，且继续拿地难度很大；而另一方面，公司闲置资金有四五亿元，加上银行授信，可用资金超过20亿元。在此形势下，公司对政策性住房、保障性住房“充满兴趣”。
目前，保障性住房的规定利润率大多在3%至5%，棚户区改造项目的利润也远低于一般商品房开发。但一些民营房企负责人认为，这些住房的建设、销售更具稳定性，市场风险也要小得多，很适合经营稳健的房地产企业。
部分民营房企对保障房心存顾虑
不过，也有部分民营房企对保障房心存顾虑。青岛一知名的民营房企董事长一说起保障性房，便摇头直言：“不想再干了。”
他说，公司在2002年开始在当地参与建设保障房，当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目，总面积约有50万平方米，却累计亏损约7000万元。
2007年，这家公司在当地开发一个面积约6万平方米的限价房，定价是4578元／平方米。不料，在建设过程中，钢材价格猛涨，建筑成本剧增。以限定价格销售，最后该项目每平方米亏损1000多元，整个项目亏损5000多万元。2009年，这家公司还承建一个大型经适房项目，由于企业额外承担了部分动拆迁成本，致使每平方米增加成本约1500元，最后核算此项目公司亏损800多万元。
这位董事长说：“民营房企对保障房抱有很多顾虑，一是在价格、利润限定的情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦在建设、管理过程中出现不规范现象，也会增加企业的额外负担�！�
另一家在多个省市建设保障房项目的房企负责人说，要保证保障房的建设，难题还是在政府�！耙晕颐窃庥龉睦牙此�，一是项目开工时间一拖再拖；二是70%的土地供应能不能实现还不知道”。他说，从去年3月份以来，一些地方政府和我们谈的保障房项目很多，但由于政府的偿还能力和行政效率等问题，很多项目都还停留在谈判阶段，很难继续推进。他说，企业对保障房项目的选择标准包括销售需求，政府的偿还能力、诚信度、执行能力等。
一些业内人士还提出，经适房、限价房毕竟可以通过直接销售回收成本，而即将全面推行的公共租赁房“只租不售”，需更多资金沉淀，因而吸引民间资本参与更迫切。
如何让民间资本在保障房项目中顺利进退？
此次国务院的《意见》规定，规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。
多位业内人士建议，政府应承担保障房建设的首要责任，“政府的归政府”“企业的归企业”，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。其次，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分�；�，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。
另一方面，除由民营房企直接承担保障房建设外，还应拓宽民资更多进入渠道。比如，上海市政协委员、上海爱建房地产总经理万雯娟认为，可通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道，管理好民间资本对公租房的投资风险。她建议，可通过“资产证券化”的途径向民间“分期借款”，由开发商按照规划建设公租房，完工后将其所有权移交给政府，政府将公租房“打包”，并附上每年支付收益的财政担保，出售给资产证券化平台，后者以此资产包为基础，向社会公开发行资产证券化产品，募集资金。最后，政府用资产包的出售收入(即募集的社会资金)来支付开发商的建设款项。当然，政府必须确保租金和政府补贴作为资产包稳定的现金来源，而资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有良好信誉的公司来操作。
民革上海市委副主委李世耀则建议，探索建立房地产信托投资基金，用公共租赁房“打包抵押”的方式，发行政府融资债券，将流动性较差的保障房资产转化为更具流动性的证券，促进民间储蓄向投资转化，并提高保障房资金筹集量。(记者 叶锋、邓卫华)
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【编辑:何敏】 |
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