近来不少房地产业人士质疑笔者所提的“废除不如改良房屋预售制度”主张。
首先，我们要诚实面对的是部分城市目前所实施的预售制度，其实是因应市场畸形发展的产物，根本就是“四不像”！说它是现房，它不是，因为距离交屋通常还有一两年，甚至更长；说它是期房，它也不是！因为已经兴建至2/3阶段。对消费者而言，一切的可变性已经非常有限。预售制度存在着许许多多的毛病，诸如虚假广告、订金圈套、合同诈欺、一房两卖、面积缩水、品质低劣、会所改变用途、延期办证、得房率(绿化率、容积率)与实际不符等系列消费者购买风险，令购房人在拿到小产证之前很难不提心吊胆，因此有关方面提高预售标准至少可以降低部分风险，缩短消费者痛苦之时间。然而提高预售标准的结果，却使得预售屋原本可以让购房人较早介入室内规划，避免交屋即等同敲墙改格局之开始的优势，荡然无存！
我的主张说穿了是让预售回归其本质，预售就是预售，让开发商取得建造执照后、动工兴建前，便能以市场化的操作模式进行销售，免得三年后造出来的房屋脱离买方需求，连降价都不见得卖得掉，反而成为都市恶瘤！
相信有人看到这里已经坐不住准备要骂我了，认为我的主张是变本加厉、是让开发商为所欲为，使消费者处于更加不利的被动地位！这是只知其一，不知其二。
首先我要强调的是，一个健康的市场必须给优质开发商生存发展的机会与空间，开发商不是越大越好、越少越好，否刚就会变得像香港一样：80的份额由六家大型开发商如和记黄埔、新鸿基、恒隆、新世界等所掌控，它所产生的后果是，在香港只有少数人拥有自己的房子，只有极少数人的房子超过100平方米！何以至此？因为六家开发商碰头就可以决定明天的房价是涨或跌，形成托拉斯式的产品与价格的垄断，无优胜劣败，开发商本身也缺乏改善品质的动力与诱因。
这条香港房地产发展之路，是内地万万不可追随的，否则消费者购屋将付出更高的代价，必须分散市场份额，让品质说话，培育一批具一定实力、重品质的中型开发商，使之形成房价与质量竞争的杠杆和天平，才是上策！
那么该如何给中型开发商生存发展的机会呢？最简单可行的方法，就是当开发商付清土地款取得建造许可之后，允许他按工程进度收取款项，以减轻其资金调转的财务负担，从而更能专注于房屋品质的落实与品位的塑造。现在的关键应该是如何有效规避前述预售制度的弊端？以我在中国台湾曾经担任房地产相关法规制订的经历，我认为当务之急便是调整购买预售屋的付款方式，修改订房即缴清款项，但交房却遥遥无期的“未享受先付款”之陋规，按工程进度逐层支付；引进专款专用、银行担任付款中间人制度，且设付款之间隔时间限制，以利购房人财务规划。
如此一来，对消费者的好处是分期付款等同强迫储蓄，可以相对较轻松的方式购屋，而室内格局甚至管道排法，也可依据实际的需要作必要的调配，使房屋更加个性化与符合自己的需要；至于按工期所缴房款则由银行负责监控，不允许开发商挪作他用，使产生纠纷的可能性大为降低。
对开发商来说，只要之前兴建的产品赢得口碑，便能促进新开楼盘的销售，且因为未动工便开始预售，尚有机会直面消费者需求，作产品规划的调整，当然，资金的周转与回流速度，更多地取决于开发商自身对于品质的追求，好卖则快、难卖则慢，于是其必须关注品牌、质量、加强售后服务，以争取消费者认同；此外，为了避免开发商只注重表面文章，忽视看不到的“隐蔽工程”之品质，可以引进数码摄影全程监控工程展开之“不动产血统”制度与系统，让施工全程透明化，让购房人充分放心房屋质量，从而大范围消灭开发商偷工减料。如此既能摒除现行预售制的弊端，也可望形成行业的良性循环，相信这是官方与消费者所共同乐见！
“改良式预售制度”的主张并非全来自于“无中生有”的美好想象，而是大部分已经在一些地区如中国台湾执行，这套制度极具可操作性，因为中国台湾的烂尾楼极其罕见，购房纠纷相较上海也明显偏低。
(来源：东方早报 作者：蔡为民)
