将实名制应用于房产交易环节可以抑制投机，既是透明公开的信息可以抑制经济领域内过度租金理论的现实运用，也是太阳是最好的杀菌剂这一生物学理论在经济学上的翻版。
近日，建设部发布通知，将通过购房落实实名制等制度来遏制炒房现象。据建设部房地产市场处的有关人士介绍，所谓实名制购房制度，主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名，主要针对预售阶段的内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，以及防止某些人将买房当作洗钱手段而规定的购房制度。
购房实名制并非新政。其理由有二：一是早在去年5月，建设部、发改委、财政部、税务总局等七部委曾联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中就已决定实行实名购房制，山东、南京等地也已试行购房实名制；二是房产新政通常专指国八条”、“七部委新政”等宏观政策，以后各个部委陆续出台的一些具体政策，只是新政下的操作细则。
据中国城乡建设经济研究所课题组去年5月的一项研究，采用实名制后，确实对在预售时期转手交易等投机行为以及房地产商内部人员借机炒作、哄抬房价等有抑制作用。尽管如此，笔者仍然以为，对于以实名制抑制房地产市场的投机行为不可过于乐观。
首先，这一办法成本极高而漏网之鱼众多。中国有13亿人口，每个人的亲友网复杂至极，以他人名义购房可谓轻而易举。只要回想前几年股市热浪中，那些廉价购买身份证开了上万账户用于炒作的券商们，就会理解以运动式的实名方式来进行市场控制，几乎是徒劳的。如果较为科学、人性地以家庭为计算单位，则信息的处理更为复杂。正因为如此，才有人揶揄说，实名制购房不是政策可以控制的，这是属于社会意识和道德范畴的事情。
其次，实名制需要与其他措施配套。比如在实名制下，需要对应个人资产的详细信息以及银行与税务部门的信息化处理系统，才能使实名制成为有效信息，成为金融、税务环节中的准确的一环。
而更重要的是，目前楼市泡沫的成因到底何在，各方能否达成共识。按照谢国忠等人的说法，房市泡沫是因为在众多利益集团追逐短期利益的作用下，使得住房需求超越了国力。按钟伟的说法，在房地产暴利之上，连结了一串瓜分利益的蟑螂，瓜分规模每年至少三五千亿元级的水平。如今用实名制固然会产生一定的效果，但去除的不过是那些小蟑螂，即那些紧跟大集团的炒房者，至于与那些土地批租、规划、销售环节纠缠在一起的庞大的利益主体，实名制恐怕难以触及。
说到最后，从各方争议的情况来看，甚至房地产是否有泡沫也不甚了了。目前，由于满足人民群众的基本住房需求、抑制房价是大势所趋，各个部门竭力争先、各自表态不难理解，这其中也包括了一些前几年力辩中国房地产健康发展的部门与人士。一旦压力略有放松，这股势力是否会反弹尚不确定。
总之，用实名制与建设透明、公正的信息和信息交流渠道以及建立现代、规范的经济体制是两码事，不可混为一谈。前者是后者的辅助，后者关系到制度性建设，才是根本。有关政府部门应该趁目前互相合作、建立一套科学、完整、权威的统计数据的大好时机，结合实名制的推出，完善大致确定的宏观财税政策，加以系统调控，而不是以行政手段对利益进行小取小予。实名制可以去小恶但难退大蠹。以为用实名制就可以解决经济制度的缺陷，不过是眼皮中间见栋梁，见的其实是火柴棍儿。
(来源：每日经济新闻 作者：叶檀)
