中新网10月31日电 据北京现代商报报道，商务部商业地产调查组近日曝出的产权商铺的问题，不过是在加深外界对此种商业地产经营模式的“原罪”认识。易铺网CEO陈建明悲观地认为，不管是在建的大型购物中心，还是产权商铺集中的社区底商，只要“定位不准确，招商不成功，管理不科学”，都将重蹈巨库覆辙。
罪因剖析：“坏就坏在产权卖散了”
根据调查组的情况反馈，在北京、长春、武汉等地，因为当初销售时承诺的租金回报不能兑现，产权商铺投资者(或者租户)退房、退租事件屡见不鲜，包括北京的碧溪家居广场。此前有业内人士预言：2005年将是产权商铺的“诉讼年”�！耙等羯⒑�，整体规划、经营管理都无从谈起�！币恢惫刈⑸桃档夭侍獾谋本┪耙瞪桃挡呋邢薰径伦芫聿逃钕柚毖�。
2004年因“巨库之痛”等系列文章而名声鹊起的业内人士潘好龙，将产权商铺的症结比喻为恶性循环三角关系：产权分割出售后，开发商、投资人和租户的三方利益很难再统一�！翱⑸坦匦牡氖鞘欠窈寐�，追求高价格；投资人讲的是租金回报，希望长期稳定；而租户则关心商铺是否有人气，希望早期有一定免租期。”潘好龙认为，多数开发商在销售时一味追求高售价，直接导致整个链条进入恶性循环。
解决之道：“人气需养，不可一蹴而就”
与去年年底对接二连三的不利消息极度敏感相比，现在的潘石屹已经能够正视建外SOHO商铺租赁“差强人意”的现状�！叭似且��！彼骄驳厮�。先期开发的东区一、二、三期，目前商铺租赁面积超过80%，这让潘石屹看到了希望。他乐观预计，再有半年、一年时间，离国贸桥较远的建外SOHO西区商铺也将旺起来。
时至现在，蔡宇翔依然将建外SOHO作为北京产权商铺中“销售成功、经营失败”的“典型案例”。据他掌握的资料，目前建外SOHO商铺的整体出租率不到50%，整体租金水平仅及当初销售时宣传(60-80美金/平方米.月)的1/3。潘石屹也承认，现在新开盘的建外SOHO西区因为还在施工状态，租赁状况一时难以好转。
但他认为，开发商不能因此而放弃。潘石屹介绍，从去年开始到明年，SOHO中国每年投入600万元，用于补贴代理公司找租户、或者建外SOHO的整体推广活动；而且公司还单独成立了“租务市场部”。蔡宇翔却认为，这些都是“细枝末节的改良，不能根本上解决产权商铺的问题”，包括如何统一、协调分散小业主的关系。
潘石屹则认为，“协调会有难度，却不是不能解决”，办法是“把投资人对租金的回报调整到正常的市场预期”。SOHO中国租务市场部总监范晓梅介绍，在具体操作中，公司一般会把屈臣氏、7-11等租金偏低的零售业态放在非黄金位置、甚至相对较偏的铺位中。
连锁反应：Shopping Mall的悲惨未来
据了解，目前北京在建的商业地产面积约为600-700万平方米。易铺网CEO陈建明认为，不仅仅是产权商铺存在问题频现的高风险，如果大型购物中心做不到“定位准确、招商成功、管理科学”，也会步产权商铺后尘，包括已在北京兴起的Shopping Mall建设。
他同时也表示，即便都是产权商铺，如果对经营管理的要求不同，其经营风险也不一样。他以万通等服装、小商品批发市场为例，虽然也是产权商铺，但因为消费者来此地图的是“实惠，所以“并不需要很高的购物环境、经营管理水平等”。(贺文）
