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建设部官员:析宏观调控政策与房地产市场走势

2005年09月12日 10:03

  中新网9月12日电 建设部政策研究中心文林峰,李海霞在最新一期《中国经营报》上载文指出,今年4月份以来,国务院以及有关部委相继出台了一系列宏观调控政策,其中影响力度最大的当属七部委的《关于做好稳定住房价格的意见》。目前,调控政策发挥作用已过去几个月了,房地产市场也出现了一些相应变化。对当前房地产市场重点问题进行深入分析,有利于认清形势,引导未来房地产业持续健康发展。

  房价合理性与发展趋势

  评价房价是否合理,不仅要看本地居民消费能力,更要看市场供需关系以及价格与价值的背离程度,最重要的是房价是一个完全地区化、个性化的市场。不同位置不同档次的住房不能简单地进行对比和测算平均房价,如同是北京建国门CBD地区的住宅项目,高档公寓和普通住宅房价差距可能会大到一倍以上。如果以平均房价来衡量,就会抹杀了具体项目价格变动情况。因此,分析房地产市场价格,必须关注同一地段同一品质商品住宅价格变动情况和发展趋势。

  从今年第一季度末期开始的宏观政策,重点在于控制投资规模,调整供应结构,稳定房价和规范市场行为。稳定房价是指防止房价上涨的幅度过快,而不是让房价的绝对值降下来。北京市的房价总体来看,一直处于平稳增长趋势,没有出现过大起大落,与首都、国际化大都市地位相比,房价水平总体是比较合理的,特别是三环以内地区。未来的房地产市场,需求呈强劲发展态势,房价总水平将呈稳步增长。

  宏观调控作用与真实需求的市场潜力

  宏观调控的8项政策中,期房限转、两年内全额征收营业税等政策对于抑制投机行为效果最为显著,据测算,每年房价至少涨幅达8%以上,短期投机才有利可图,目前,因对未来两年房价走势判断不明朗,投机行为大部分退出了炒作市场。

  目前市场处于观望期的主要原因是,宏观调控政策出台后,一些专家、媒体关于房价必将大跌的舆论误导了消费者。另外,交易成本上升,特别是非普通住宅受到影响最大,这一切均导致市场各种需求都处于观望期。现在,随着建设主管部门已明确表示近期不会再出台新的调控政策,市场已开始转暖,楼盘访问量明显增长。估计未来一个月以内将走出观望期。

  我们在给北京市做“十一五”住宅发展规划时做过预测,大约每年新建商品住宅的市场需求量仍在2300万平方米以上,再加上存量住宅的交易量逐年增长,市场需求量仍将保持平稳增长趋势。

  土地出让制度与未来纯熟地出让发展方向

  当前推行的所有经营性商业、住宅项目用地一律实行公开的招、拍、挂的土地政策,对于规范市场,提升土地利用价值作用重大。特别是以后将逐步推广的工业项目建设用地也将实行公开招、拍、挂政策,将有力改变目前工业用地地价过低的问题,达到集约、节约利用土地,建设节约型社会发展目标。

  住房供应结构趋向合理,任务依然艰巨

  总体来看,面向中低收入阶层的普通商品住宅供应不足,高档项目供应相对较多。这次宏观调控政策,从需求方面(通过对普通商品住宅的界定,引导开发企业建设符合标准的住宅项目)对供应结构进行了有效引导,即通过市场方式而非行政方式对开发项目进行引导,必将改变供需结构的矛盾。另外,从政府主管部门的角度,也更加重视普通住宅(包括经济适用住房)建设项目的供应量与审批以及后续管理,保障已经批准的普通住宅项目能原汁原味供应市场。当然,在市场经济条件下,开发企业追求高利润的目标是不可改变的。因此,在旺盛的市场需求拉动下,供应结构调整的力度还应该不断增强。

 
编辑:姚笛】
 


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