中新网8月23日电 据人民日报-江南时报报道，如果央行真的取消房屋预售制度的话，那么中国的房地产市场将经历一次巨大的变革。购房者从此之后不再是面对一份楼书、一张售楼小姐的嘴来购房了，他们能实实在在地感受房屋以后再下判断。然而也有人担心，期房退出市场会造成一段时间的真空期从而推动房价上升，记者就这些敏感问题采访了房地产专家，得出的结论是：房价不会受此影响上升，购房者可静观其变。
“如果取消预售制度的话，将会造成房地产市场的洗牌，这是一件好事情�！痹谔傅饺绻娴娜∠泄中械姆课菰な壑贫榷苑康夭谐〉挠跋焓�，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授如此认为。
期房预售制度的前世今生
期房预售制度的产生，有它特定的历史原因。期房即预售商品房，是指从开发商取得《商品房预售许可证》可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工，购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间才能入住。就上海目前的情形来看，签订预售合同到最后入住，大约需要等待一年半左右的时间。
而与之相应的现房是指开发商已办妥所售项目的《房地产权证》的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房时签订《商品房买卖合同》，即买即可入住。
据专家介绍，国外的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地的使用权之后再开发建设，商品房建成后再行出售。这种方式对于购房人来说十分安全。
尹伯成说，中国房地产市场刚形成不久，开发商品房耗时很长，同时需要大量的资金方可维持，为了鼓励开发商进行房地产开发，拉动内需，在1997年前后，推出期房预售制度。推出这种制度的目的在于方便开发商资金周转。
期房是烂尾楼出现的最大根源
在尹伯成看来，预售制度的存在已经不合时宜了。“现在是应该考虑取消这些制度了，目前的时机已经成熟�！彼�。
台湾地区房地产政策研究协会秘书长蔡为民先生认为，期房预售其实是不合理的形式，他说：“购房者买下期房之后，在很长一段时间内，产权、房屋都不属于购房者，但是他们确需要向银行支付贷款利息，对购房者来说是不公平的。”
期房预售一直被学者认为是开发商“空手套白狼”，依靠银行和承建商垫付大部分开发成本，房屋未建成，即通过认购金开始了资金回笼。这就相对于开发商只要花费很少的成本，就可以获得非常大的回报。但是有学者认为，这正是由于预售制度的存在，导致市场淘汰机制彻底失灵。
尹伯成认为，由于期房预售制度的存在，要让购房者承担诸多风险，这也有失公平。诸如目前出现的“货不对板”、“烂尾楼”、“一房多卖”、“重复抵押”等现象，莫不与预售制度有关。
而这对开发商来说，几乎没有什么风险，但对于购房者来说，就不一样了。购买期房时，购房者是根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。而一些精装修的房屋在装修的标准上更是没有明确的标准。就目前的情形来看，购买期房主要会碰到房屋延期交付使用风险、房屋内在品质变换的风险、房屋权属证件无法按期得到的风险。
蔡为民甚至认为，期房预售制度是导致烂尾楼出现的最大根源所在。他分析说：“开发商开发一个项目，如果后市好，可以继续做下去，如果后市不好的话，开发商就跑路了，反正所花费的成本也不高�！比绻鱿终庋那榭�，那么购房者就会蒙受更大的损失。
虽然香港、台湾地区也存在预售制度，但蔡为民认为这比内地的做法更为先进一些。他告诉记者，台湾商品房预售是这样操作的，即按照工程进度付款，而且做到专款专用，由银行作为中间人来监督，这样就能够有效地降低购房者的风险。
房地产市场面临洗牌
尹伯成认为，如果废除期房预售制度，这会产生积极的作用，会推动房地产行业的发展。
他指出，首先会引起房地产市场的洗牌，对于一些实力不强的企业，将会遭到市场淘汰，而另外一些企业则会继续发展。第二个，有开发商认为，取消房屋预售制度，可能会造成房价的上涨。因为在他们看来，预售制度取消之后，会造成开发周期的延长，导致供应量的减少，进而引起房价上涨。但是蔡为民认为这不大可能。
蔡为民指出，如果在去年废除期房预售制度，这很有可能会导致房价飙升，因为当时的情形是供小于求，很多购房者为了得到一套房源，不惜长时间的排队。但是目前的状况已经不再是这样，就目前“上海网上房地产”网站公布的数据来看，其商品房可售总面积接近1750万平方米，由于现在投资需求已经被打压下去，而自住刚性需求还没有得到释放，那么在这种背景下，这个数字还会增加。因此，蔡为民认为房价不会因为预售制度的废除而上涨。由于开发商迫于资金压力，可能会将价格定得更为合理一些，所以他认为这样反而很有可能对导致房价下挫。
在他看来，期房销售其实是一种资金回笼的工具，被切断之后，对开发商来说，影响是比较大。蔡为民认为，在原来的环境下，开发商可以通过期房预售来提前收回成本，所以能够大幅度地扩张，但如果废除这个制度之后，因为受到资金的限制，开发商就无法做到这点了。
同时，他认为开发商应该会更加注重楼盘的品质。他说：“在期房预售的情形下，开发商销售出去的是一种‘期货’，楼盘的品质到底怎么样，全凭开发商的嘴来说。而且在过去的5年内，房地产市场太景气了，开发商并没有从购房者的需求出发来真正在意产品的品质。但是如果变为现房销售之后，开发商则不得不在意，因为他们所说的一切，购房者都可以看得见、摸得着，所以开发商只有造出更好的产品，才能得到市场的认可�！�
购房者可静观其变
尹伯成认为购房者现在要做的事情就是等待。在他看来，目前还不到购房的最佳时机。他说：“目前房地产市场正处在一个下降通道，房地产市场的调整刚刚开始，远不到结束的时候�！本退呐卸�，认为上海的房价应该在今年4月份最高点的基础上下降30%左右。
蔡为民认为购房者应该静观其变，因为他不认同期房预售制度的废除会导致供应量的减少，进而导致房价的上涨�？⑸痰难沽岣�，因为转变为现房销售之后，开发商如果不能将商品房及时销售出去的话，就会产生库存、折旧等一系列问题。
不过就目前的情形来看，蔡为民认为不要马上取消期房预售制度，而是寻求一种改良的方式。目前很多人拿到房子钥匙之后第一件事情就是拆墙，因为有些房型毕竟不是按照购房者的意愿进行设计的。他建议可以采用香港模式，采用分期付款的办法，同时引进银行监管制度，这样，购房者也可参与建房，得到自己想要的产品。(甄爱军)
